Словарь года: главные события, тенденции и сделки в девелопменте
2023 год не оправдал прогнозов по падению продаж и цен на недвижимость, но зато принес немало знаковых сделок, событий и новых трендов. Собрали их вместе.
А
Арктическая ипотека
Программу льготной ипотеки под 2% распространили на Арктическую зону, то есть на Мурманскую область, Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа и северные районы Республик Карелия и Коми, Архангельской области и Красноярского края. Сейчас в этих регионах почти не строится жилье за счет инвесторов. Но уже после того, как банки начали выдавать ипотеку по новой программе, о первом проекте в Мурманской области объявила группа «Самолет».
Б
БКЛ
В Москве полностью запустили Большую кольцевую линию метро. Это самое протяженное метрокольцо в мире. Его длина составляет 70 километров, на ветке находится 31 станция. Открытие новых станций привело к росту стоимости аренды квартир рядом с ними на 11–19%.
В
Выход
Иностранные инвесторы, владеющие недвижимостью в России, продолжили распродажу своих активов. За январь — ноябрь 2023 года иностранные компании продали России коммерческой недвижимости на 228 млрд рублей, подсчитали в CORE.XP. Всего с февраля 2022 года иностранные компании продали недвижимости в России, IBC Real Estate, на 361 млрд рублей. Крупнейшей сделкой стала продажа сети торговых центров «Мега» и магазинов ИКЕА шведской компанией Ingka Centres группе компаний «Газпромбанк». Уход с российского рынка западных компаний позволил девелоперам диверсифицировать бизнес. Например, группа ФСК купила не только активы шведского застройщика Bonava, но и российские активы бельгийской компании Sibelco, специализирующейся на добыче и переработке промышленных минералов.
Г
Газ
В 2023 году из-за взрывов бытового газа в жилых домах в России погибли не меньше 30 человек. Самые крупные взрывы произошли в Новосибирске, где в пятиэтажном доме частично обрушились два подъезда, и в городе Ефремове Тульской области, где обрушился один подъезд. Чтобы обезопасить эксплуатацию газового оборудования, теперь обслуживать его должны только газораспределительные организации. Правила заработали с 1 сентября, а заключить договоры на обслуживание нужно до 1 января 2024 года.
Д
Дисбаланс
«Кричащим дисбалансом» назвала глава ЦБ Эльвира Набиуллина разницу цен между квартирами в новостройках и на вторичном рынке. По подсчетам Банка России, разрыв цен между первичным и вторичным рынком достигает 40%, а в некоторых регионах — 60%. До того как были введены массовые программы льготной ипотеки, он составлял 10%, говорит Набиуллина. С оценками ЦБ согласны не все. Например, по подсчетам «Циан», разрыв в ценах на первичку и вторичку составляет около 12%.
Ж
«Живите лучшую жизнь»
«Самолет» создал сериал-киноисследование про качество жизни, который можно посмотреть на «Кинопоиске». Герои сериала — от шеф-повара и промоутера до урбаниста и нейробиолога — размышляют про разные сферы жизни человека в современном городе.
З
Зумеры
Зумеры, то есть люди, которые родились в период с конца 1990-х до начала 2000-х, стали более заметны на рынке жилья. За два года доля ипотечных сделок с молодыми заемщиками поднялась с 4,5% до 12%. Наиболее активными на рынке остается поколение 30–40-летних — это происходит не только из-за поведенческих особенностей, но и из-за численности. Зумеры во многом поколение демографической ямы начала двухтысячных, и это не может не отразиться на спросе в будущем. Из-за сокращения поколения активных покупателей конкуренция за них может обостриться, а значит, застройщикам нужно уделять больше внимания тому, как зумеры выбирают квартиры и какие характеристики жилья для них важны.
И
Искусственный интеллект
«Искусственный интеллект» (AI, Artificial intelligence) стал словом года по версии британского словаря Collins Dictionary. Составители словаря объяснили, что в последний год ИИ сильно ускорил свое развитие и глубже вошел в повседневную жизнь людей. Алгоритмы искусственного интеллекта все чаще используются и в сфере недвижимости и строительства, в том числе в проектировании и архитектуре. Эксперты считают, что искусственный интеллект заменит как минимум 20% специальностей через 15–25 лет и изменит строительную отрасль больше, чем любая другая технология за последние 100 лет.
К
Ключевая ставка
За год Центробанк поднял ключевую ставку больше чем в два раза: с 7,5% до 16%. Цикл повышения начался в июле и продолжился до декабря. Так регулятор борется с инфляцией. В ЦБ предупреждают, что жесткие денежно-кредитные условия вводятся на «продолжительный период».
Л
Льготная ипотека
Ипотека с господдержкой в 2023 году росла двузначными темпами. За январь — ноябрь банки выдали более 800 млрд льготных ипотечных кредитов на более чем 4 трлн рублей. В целом по итогам года общий объем всей выданной ипотеки может достичь 8 трлн рублей. В то же время выдачи ипотеки по рыночным ставкам стали снижаться в конце лета, после того как ЦБ начал повышать ключевую ставку. Планируется, что ипотеку по массовой программе под 8% можно будет взять до 1 июля 2024 года. После этого правительство сфокусируется на адресных программах поддержки ипотеки. К адресным в ЦБ относят в том числе семейную ипотеку. Ее планируется продлить в 2024 году.
М
M&A
Российский рынок слияний и поглощений (M&A, Mergers & Acquisitions) переживает бум. Проходят сделки не только по продаже активов иностранных инвесторов (см. Выход), но и среди российских компаний. Крупнейшей сделкой в сфере девелопмента стала покупка «Самолетом» группы компаний МИЦ. Сумма сделки не раскрывалась, но ВТБ сообщал, что выдал кредит 45,6 млрд рублей на ее финансирование.
О
Откатинг
На Восточном экономическом форуме глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко заявил, что нужно «убрать» из цен на квартиры «маркетинг-откатинг». Он полагает, что это поможет снизить стоимость недвижимости. Но в первую очередь регулировать цены поможет снижение издержек, в том числе за счет грамотного мастер-планирования, использования градостроительного потенциала территорий и устранения административных барьеров, признает Мутко.
П
Перегрев
О признаках перегрева на рынке ипотеки в этом году не раз заявляли в Банке России. Это в том числе вылилось в увеличение разницы цен между новостройками и готовыми квартирами на вторичном рынке (см. Дисбаланс). Для охлаждения рынка ЦБ начал вводить ограничения по льготной ипотеке. Например, увеличив минимальный первоначальный взнос по льготным программам с 15% до 20%, а затем и до 30%. Кроме того, в конце декабря кредитный лимит по массовой программе льготной ипотеки для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти был снижен с 12 млн рублей до 6 млн рублей. Также были введены специальные надбавки для банков, которые сделали выдачу ипотеки слишком закредитованным людям невыгодной.
Р
Региональная ипотека
Правительство, ЦБ и Госдума в этом году заговорили о возможности введения разных ставок по ипотеке для разных регионов. Возможно, пониженные ставки будут введены не для регионов целиком, а для отдельных городов в них, где наблюдаются особенные проблемы с жильем и уровнем зарплат. Пока идея создания региональной ипотеки только обсуждается, решения о ее возможных параметрах и ставках еще не приняты. Но вице-премьер Марат Хуснуллин уже заявил, что на пониженные ставки смогут рассчитывать регионы с низким спросом на жилье. По его словам, в таких регионах после 1 июля 2024 года фактически может сохраниться программа льготной ипотеки.
С
Съем
Рынок аренды жилья в 2023 году пережил бум. Уже к началу 2023 года аренда жилья в России начала дорожать. Скачок спроса на аренду обычно происходит в конце августа — сентябре, но в этом году он пришелся уже на середину лета. За третий квартал аренда в Москве подорожала на 35%, в Петербурге — на 26%. Резко снизилось и предложение квартир для аренды. Бум на рынке эксперты связывали с возвращением в Россию части людей, уехавших в 2022 году, а также с ростом ставок по ипотеке. Из-за повышения ключевой ставки ставки по ипотеке на вторичном рынке стали заградительными и часть тех, кто планировал купить новую готовую квартиру, предпочли аренду. Осенью число доступных для аренды квартир продолжило снижаться, а сами арендаторы стали чаще снимать жилье в складчину. Но к декабрю рынок начал охлаждаться: ставки аренды почти перестали расти.
Т
Терроризм потребительский
В этом году застройщики начали активнее бороться с так называемым потребительским терроризмом. Если покупатель квартиры через суд отсуживал крупную сумму за ремонт, застройщики стали подавать встречные иски, чтобы вернуть «некачественные» двери, окна и пол. Застройщики отмечают, что около 97% обращающихся в суд и получающих выплаты дольщиков не тратят полученную компенсацию на новый ремонт. Кроме того, около 20–30% от выигранной дольщиками суммы получают юридические компании, которые специализируются на подобных делах.
Ф
ФАС
В течение года Федеральная антимонопольная служба провела несколько проверок производителей стройматериалов из-за роста цен на них. ФАС проверяла резкое удорожание каменной ваты, стальных труб, цемента, а также арматуры. К ноябрю цены на арматурную сталь, по данным застройщиков, выросли в среднем по стране более чем на 57%, а в отдельных городах рост составил около 70%. В начале года дела возбудили также против производителей материалов из древесины, газобетона, стекла. В результате некоторые стройматериалы к осени начали дешеветь, а Минстрой заявил о планах восстановить госконтроль за ценами на часть из них. Также после проверок оштрафовали два цементных завода.
Х
Хоумстейджинг
Владельцы квартир и риелторы все чаще стали применять хоумстейджинг (от англ. home — «дом», staging — «инсценировка») для более выгодной и быстрой продажи квартир. По сути, это быстрое обновление квартиры, например цвета стен или интерьерных деталей, благодаря которому покупатель или арендатор может легко представить свою будущую жизнь в новом доме. С помощью хоумстейджинга может работать флиппинг квартир (от английского глагола to flip — «переворачивать») — покупка квартиры в плохом состоянии для продажи после ремонта. «Самолет Плюс» начал пилотный проект по флиппингу и уже купил первые девять квартир для этого в Москве, Петербурге и Ульяновске. Средняя маржинальность таких проектов — около 30%. Планируется, что от покупки до продажи одной квартиры будет проходить около четырех месяцев.
Ц
Целепорт
В начале года «Самолет» запустил финансовый сервис, который помогает накопить на первый взнос по ипотеке. Застройщики в целом увеличивают количество программ, которые помогают взять ипотеку даже при ужесточении условий ее выдачи. Еще один сервис «Самолета» — «И живи-ка» — позволяет жить в готовой квартире еще до заключения договора ипотеки. Фактически эта программа похожа на аренду с выкупом, которая пока не очень распространена в России.
Ч
Чистовая отделка
Чистовая отделка, особенно в столичных регионах, в последние годы стала привычным делом. Например, в Москве, по данным «Метриума», доля помещений с чистовой отделкой от застройщиков в новостройках Москвы в ноябре 2023 года составила 40%. Само количество таких квартир из-за высокого спроса за год снизилось с 29 тысяч до 26,7 тысячи единиц. Кроме чистовой отделки, застройщики активно предлагают квартиры с мебелью и техникой, в «Самолете» на такие предложения приходится до 80% сделок.
Ш
Шринкфляция
Шринкфляцией называют уменьшение количества товара по весу или в штуках при сохранении прежней стоимости. Например, когда вместо литра молока производители пишут на упаковке «1 кг молока», а это около 970 мл. В сфере недвижимости термин можно перенести на площадь квартир. В среднем за последние пять лет к осени 2023 года площадь квартир в крупных городах России сократилась на 7–18%. Средняя площадь квартиры в новых домах составляет около 50 кв. м. Эксперты отмечают, что спрос на квартиры меньшей площади может увеличиться в ближайшее время из-за изменений условий льготной ипотеки.
Ъ
Твердый актив
Так эксперты называют недвижимость. Вложения в квартиры, апартаменты и коммерческую недвижимость остались в том числе средством сохранения денег от рублевой инфляции.
Ь
Рубль
В этом году рубль нельзя назвать твердой валютой. К декабрю сначала доллар США подорожал относительно рубля примерно на 30%. В августе и октябре доллар торговался выше 100 рублей. Ослабление российской валюты стало одним из факторов роста спроса на недвижимость: покупатели стремились сохранить свои деньги «в бетоне».
Э
Эскроу-счета на ИЖС
Власти намерены распространить механизм эскроу-счетов на рынок индивидуального жилищного строительства. Госдума в первом чтении приняла законопроект об этом. Когда механизм заработает, это может привести к росту спроса на ипотеку в этом сегменте. В 2023 году только за январь —октябрь выдачи ипотеки на ИЖС выросли более чем в четыре раза до 90 тысяч кредитов на 388 млрд рублей. Прогнозируется, что по итогам года объемы увеличатся до 100–110 тысяч кредитов.
Ю
«Юникло»
Японский ретейлер окончательно ушел из России, расторгнув все договоры аренды на свои помещения. Большинство помещений ушедших Zara, H&M и Uniqlo в ключевых торговых центрах Москвы заполнили российские ретейлеры. По данным консалтинговой компании CORE.XP, большая часть освободившихся площадей теперь распределена между российскими игроками — это бренды Melon Fashion Group (Zarina, Befree, Sela и другие), Lime, Stockmann, «Снежная Королева» и Gloria Jeans. Площади Zara на более чем 90% заняты брендом MAAG.
Я
Якорь
«Инфляция — это важнейший якорь в экономике, низкая и предсказуемая инфляция — это залог уверенности граждан и бизнеса в завтрашнем дне и их готовности инвестировать в нашу экономику, нашу страну. Это вопрос реальных доходов населения, доходов, которые не съедаются инфляцией», — заявила в июне председатель Банка России Эльвира Набиуллина. В июле ЦБ для борьбы с инфляцией начал повышать ключевую ставку. Представители регулятора поясняли, что это должно способствовать в том числе «заякориванию» инфляционных ожиданий, то есть тому, чтобы в ожидании роста цен не появлялся ажиотажный спрос, который приводит к реальному росту цен.
Изображения: 1 — Alexander Mozgovets/iStock, 2 —Новиков Евгений Александрович/WikiMedia, 5 — Ma Li/iStock, 6 — Alex Potemkin/iStock, 7 — Brett Jordan/Flickr, 8 — kool99/iStock