«Желающих побороться за этот актив было бы много»: Андрей Иваненко — о покупке МИЦ 

Группа Самолет объявила о покупке московской девелоперской группы компаний МИЦ. Эту сделку уже называют крупнейшей за всю историю рынка жилья в России. О том, как давно шли переговоры, зачем перед сделкой понадобилось сделать 3D-модели всех домов МИЦ и как вырастет капитализация компании, рассказал «Проще говоря» управляющий партнер «Самолет Москва» Андрей Иваненко.

Я не вижу рисков монополизации

Зачем эта сделка Самолету, в чем цель покупки?

Первая цель — это масштабирование нашей доли рынка в Московском регионе. Доля Самолета в Москве и Московской области увеличится с 13 до 18% от всей площади строящегося жилья в этих регионах. Существенно увеличится наша доля в Новой и «старой» Москве, то есть там, где мы исторически были меньше представлены.

Кроме того, эта сделка очень выгодна для нас с точки зрения стоимости покупки одного квадратного метра земельного банка. Мы в целом растем, приобретаем новые участки для развития. Мы каждую неделю добавляем себе новые площадки, ищем проекты, и с этой сделкой у нас появилась возможность купить сразу целый портфель проектов. Это 11 текущих проектов: девять из них уже строятся, и еще два пока не начаты. Кроме того, нам передаются квартиры в пяти жилых комплексах, которые уже достроены. Всего на стадии строительства в проектах МИЦ — 640 тысяч кв. м продаваемой площади, включая жилье, апартаменты и коммерческие помещения. Общий объем портфеля МИЦ с учетом еще не полученных разрешений на строительство — 1,7 млн кв. м.

Можно еще назвать целью не допустить конкурентов. Потому что, если бы мы не купили, купил бы кто-то другой. Но это не самая интересная для нас цель.

Были ли в процессе переговоров другие претенденты?

Мы структурировали переговоры так, чтобы у нас было преимущественное право покупки. До нашего решения ни с кем нельзя было проводить переговоры, иначе бы последовал многомиллиардный штраф. Поэтому ответ — нет. Но если бы мы отказались, то желающих побороться за этот актив было бы много.

Какова сумма сделки?

По условиям соглашения мы не можем ее разглашать.

Как долго шли переговоры? О подписании соглашения было объявлено летом, до этого давно шел процесс?

О том, что МИЦ серьезно готов к сделке, стало известно в декабре 2022 года. Но активное обсуждение началось в мае этого года. В июне мы объявили о потенциальном поглощении. Тогда мы вошли в процесс due diligence (комплексная юридическая и финансовая проверка компании. — Прим. «Проще говоря»).

Если смотреть только на Подмосковье, получается, что доля Самолета вырастет с 22% до 24% или даже до 25%. Нет ли риска монополизации рынка? 

Вопрос консолидации индустрии сильно зависит от того, как на самом деле люди делают свой выбор, как принимают решение о покупке квартиры. В девелопменте клиент выбирает, условно, между одной-двумя локациями. Поэтому и монополизацию нужно рассматривать на примере не Москвы и Московской области, а, например, в границах Бирюлево. Если, условно, в Бирюлево доля рынка — 80%, это монополизация. Локация составляет 60–65% веса в решении клиента о покупке. То есть в шести случаях из десяти клиент уйдет, если не найдет предложения в конкретном районе. Поэтому, исходя из такой поведенческой экономики, я не вижу рисков монополизации. 

Кроме того, есть много исследований о том, что, когда индустрия перестает быть конкуренцией, она превращается в олигополию и дальше в монополию. Олигополизация начинается выше 30%. Монополизация — это 60–70%. В России есть индустрии, где у крупнейших компаний доля 75%, и все спокойно с этим живут.

Сделку с МИЦ должна была одобрить Федеральная антимонопольная служба. Предъявила ли ФАС какие-то требования, предписания?

ФАС подтвердила сделку без каких-либо предписаний. У ФАС время рассмотрения — четыре недели, наш вопрос разрешили за две.

Отчет по due diligence МИЦ точно больше, чем «Война и мир»

Про МИЦ чего только не говорили в последние годы, банкротили в телеграм-каналах. Когда проводили due diligence, не обнаружили чего-то подозрительного?

Видел, что пишут про [их показатели по] РСБУ, по российскому стандарту бухгалтерского учета. Но понятно, что на РСБУ на самом деле никто не смотрит, потому что этот стандарт не приспособлен и не обновлен под эскроу-счета. Нужно смотреть МСФО, а по МСФО у них рентабельность, сравнимая с нами.

Мы провели четыре независимых due diligence: Б1 (бывший EY), Althaus Capital провел технический due diligence, наши ребята отсняли все здания, которые они ввели, и наша управляющая компания просмотрела готовность всех систем. И отдельно наш менеджмент провел due diligence по многим направлениям, в том числе проверял состояние строящихся проектов. Мы даже сделали 3D-модели всех зданий: отсняли их, чтобы убедиться, что они качественно возведены.

Кроме того, банки также провели проверки. Для сделки привлечено банковское финансирование от ВТБ. А банк просто так деньги никому не дает, он сам проверяет, отслеживает, анализирует.

Отчет по due diligence МИЦ занимает примерно 2–3,5 тысячи страниц, он точно больше, чем «Война и мир».

Там есть очень много нюансов, но если бы там было что-то, что значимо снижало бы стоимость актива, мы бы не зашли в сделку.

Каких-то скандалов, интриг, расследований нет. МИЦ — средний по объемам застройщик, по многим параметрам компания менее эффективна, чем Самолет. Проектирование им обходится дороже, у них нет BIM, и в целом себестоимость строительства у них выше. Мы внедрим наши стандарты на всех купленных проектах.

Риски плюс-минус понятны, и они ничем не отличаются от любого другого застройщика.

Какие это риски?

Ключевые риски — финансовые, связанные с внешней средой. Это рост ключевой ставки, потенциальное снижение спроса. 

Технические риски касаются того, что в проектах МИЦ нет продуктовых стандартов, что немного усложняет интеграцию. В Самолете есть разнообразные фасады и типы отделки, но все они сделаны по единым техническим стандартам. 

Какие сложности переходят вместе с компанией? Недавно появлялась информация об иске Росгвардии к МИЦ за старый госконтракт на более чем 60 млн рублей.

Они сняли этот иск. Авансы вернули. 

Наши юристы отдельно проработали все иски — входящие и исходящие, отдельно посмотрели все риски, которые могут возникнуть, и пришли к эффективной модели их снятия. 

У нас есть задача увеличить стоимость МИЦ в 1,5–1,7 раза

Планируется ли изменить цены и темпы строительства в проектах МИЦ? 

Эффективность продаж в МИЦ сейчас гораздо ниже, чем у нас. Это приводит к тому, что цены на квадратный метр сравнимой по характеристикам недвижимости ниже в среднем на 5–7%. И темпы продаж у них также ниже.

Мы планируем внедрить модель продаж Самолета для всех проектов МИЦ — это даст ритмичную продажу недвижимости. Использование бренда Самолет само по себе привлечет дополнительный интерес к проектам. Также мы планируем добавить отделку, добавить меблировку — это, естественно, поднимет цену.

Что касается темпов строительства, сейчас МИЦ строит 17-этажный дом за 40 месяцев, мы — за 21. Но это не значит, что мы закончим какие-то проекты раньше, в том числе потому, что мы будем добавлять отделку и мебель. Нам важно, чтобы клиент получал уже готовую для жизни квартиру. 

Планируете ли пересматривать контракты с текущими подрядчиками компании?

Мы встретились со всеми подрядчиками, их 22, все согласны работать, хотят развиваться. Продолжим работать, переведем всех на нашу систему централизованных закупок.

Будете ли что-то менять, перепроектировать в комплексах, которые уже в продаже?

Мы избирательно поменяем благоустройство, изменим отделку. То есть поменяем то, на что еще не разработана рабочая документация. 

Когда я смотрела комментарии участников рынка про сделку, там было, например, мнение, что раз акционеры МИЦ решили продать компанию, значит, у нее были вопросы с финансированием проектов и маржинальностью. Потому что успешный бизнес продадут или за очень дорого, или из-за внешних обстоятельств. Что думаете про такое мнение?

Сложно комментировать: мнение есть мнение. Если смотреть статистику по M&A-сделкам, то одна из самых частых причин — желание получить деньги. Потому что акционер может получить все деньги сейчас, а может еще много лет заниматься бизнесом. Часто люди выбирают первое. 

Через какой срок вы сможете судить, все ли удалось в сделке? 

Через сто дней мы увидим операционные результаты. Через год увидим финансовые результаты. А через пять лет поймем все эффекты от синергии бизнеса.

В этой сделке ключевая для нас история — это коммуникация. Иногда сделки после слияния ломаются из-за недостаточной коммуникации между людьми. И второе, где они обычно ломаются: компании занимаются вещами, которые не увеличивают стоимость актива. У нас есть задача увеличить стоимость МИЦ в 1,5–1,7 раза от той цены, за которую мы ее купили, за счет синергии.

Через какое время вы ждете такого роста капитализации?

Рост капитализации состоит из всех будущих финансовых потоков, которые будет генерировать этот актив. Весь портфель МИЦ — примерно до 2030 года, на этом горизонте и вырастет капитализация. При этом уже сегодня сделка должна привести к существенному росту стоимости акций группы Самолет, так как мы значительно увеличиваем долю рынка, расширяем земельный банк, выходим на лидерские позиции быстрее, чем сделали бы это через органический рост. 

Какие-то еще сделки M&A в девелопменте планируются?

Наш инвестблок ежедневно ищет сделки, хорошие площадки. Конечно, консолидация рынка недвижимости в России очень низкая. Мы на втором месте по объему текущего строительства и занимаем 4–5% от общего объема, ПИК занимает 5–6%. Это [уровень консолидации] как в ретейле в 1995 году. Конечно, на рынке будут какие-то слияния. Или же масштабирование будет происходить за счет того, что мелкие компании будут достраивать проекты и уходить с рынка. Думаю, второй вариант наиболее вероятный.

---

Обложка: личный архив Андрея Иваненко