Как и зачем застройщики помогают накопить на первоначальный взнос
Завершение строительства жилого комплекса «Новоданиловская 8» в Москве
Купить свое жилье россиянам стало сложнее. С конца сентября льготную ипотеку можно взять, только если есть деньги на оплату минимум 20% стоимости жилья. С 2024 года ЦБ может повысить минимальный первоначальный взнос по льготным программам до 30%. Покупку квартир по рыночной ипотеке или на вторичном рынке осложняет повышение ключевой ставки, а значит, и ставок по ипотеке.
В среднем россиянам нужно было два-четыре года, чтобы накопить на первоначальный взнос в 15%. С повышением минимального взноса этот срок, конечно, увеличится. Разобрались, как в условиях жесткого регулирования рынка застройщики помогают потенциальным покупателям побыстрее накопить на первоначальный взнос.
Какие программы предлагают застройщики
Накопление на вкладе
Самый распространенный способ накопить на первоначальный взнос — откладывать деньги на вкладе. По статистике, депозиты выбирают около 70% россиян. В Госдуме даже подготовили законопроект о запуске специального ипотечного вклада, по которому были бы застрахованы не стандартные 1,4 млн рублей, а 10 млн рублей. Но пока эта инициатива не получила положительного заключения правительства, а без него рассмотрение законопроекта невозможно.
При этом по мере накопления денег на вкладе может расти и стоимость квартиры, то есть с каждым годом сумма, которую нужно накопить на первоначальный взнос, увеличивается. Чтобы решить эту проблему, в «Самолете» запустили финансовый сервис «Целепорт», при накоплении денег на котором стоимость квартиры фиксируется до 12 месяцев. Это ускоряет накопление — на 30–50%, или на 9 месяцев, говорит директор по продукту «Самолет Финтех» Ксения Петрова.
Для тех, кто арендует квартиры
Почти половина москвичей, которые покупают квартиру в новостройках, арендуют жилье, пока дом достраивается. В Подмосковье, Петербурге и Ленобласти доля таких покупателей составляет 22–35%. Больше 60% покупателей трудно оплачивать одновременно и ипотеку, и арендное жилье в ожидании ввода новостройки.
В ответ на этот запрос летом 2023 года на рынке появились программы, по которым застройщики частично или почти полностью оплачивают аренду для будущих покупателей. Например, «Самолет» предложил арендовать квартиры за 1 тысячу рублей плюс коммунальные платежи: для этого нужно купить квартиру в строящемся доме, а съемную квартиру выбрать в другом проекте девелопера. Сейчас пул квартир этой программы закончился, но компания стремится возобновить ее работу как можно скорее, говорит директор по развитию бизнеса «Самолет Плюс» Антон Гак.
Подобная программа есть и у «А101»: покупатель квартиры в одном из пяти строящихся проектов компании получает бонусы на оплату съемного жилья через «Яндекс Аренду» на срок до 11 месяцев.
Облегчить финансовую нагрузку арендаторов, если они решили купить квартиру, могут также программы аренды с последующим выкупом или лизингом жилья. Пока они были не распространены на российском рынке, но ситуация может измениться.
Rent-to-own, или аренда с правом последующего выкупа, — это схема покупки недвижимости, похожая на лизинг, в ней арендные платежи идут в счет покупки.
Концепция «аренды в собственность» впервые появилась в Великобритании и США как подвид рассрочки. В 1930-х через rent-to-own предлагали купить радиоприемники. Распространилась схема уже в 1950–60-х. Ею пользовались для крупных покупок — недвижимости, автомобиля, бытовой техники. По данным Федеральной торговой комиссии США, к началу XXI века rent-to-own пользовались больше 2% всех домовладений в стране.
Например, в сентябре «Самолет» запустил свою подобную программу — «И живи-ка». Она действует для квартир в готовых жилых комплексах. Покупатель может заехать в квартиру, которую хочет купить, а платежи за аренду пойдут в счет первоначального взноса. Фактически застройщик позволяет внести первоначальный взнос в рассрочку за 6–18 месяцев, но будущий покупатель еще до оформления ипотеки начинает жить в своей квартире. Договор покупки квартиры и ипотеку оформляют после того, как первоначальный взнос накоплен. А стоимость квартиры фиксируется, когда будущий покупатель заключает договор на «И живи-ку».
«Все, что ты платишь [за аренду], до копейки пойдет в счет первоначального взноса. Это позволяет гораздо раньше заселиться в свою квартиру», — объясняет Ксения Петрова.
Рассрочка первоначального взноса
Банки вместе с застройщиками начали активно предлагать рассрочку первоначального взноса в 2022 году, чтобы привлечь клиентов, у которых нет денег на первоначальный взнос или которые не могут купить жилье без продажи имеющегося. Отсрочку на срок до 12 месяцев предлагал Альфа-банк и девелопер «Инград», на три месяца — Московский кредитный банк. Но в ответ на это ЦБ и эксперты предупреждали, что отказ от первоначального взноса повышает риск невозврата кредита. Сейчас рассрочку первоначального взноса на срок до полугода предлагает, например, «Страна Девелопмент».
Агентство недвижимости «Метриум» отмечает, что некоторые банки — например, Сургутнефтегазбанк — выдают ипотеку вовсе без первоначального взноса, но такие акции предусматривают повышенную ставку на весь срок действия кредита. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина называет программы ипотеки без первоначального взноса «плохим» продуктом, который во многом способствовал возникновению кризиса в США в 2000-х годах.
Trade-in
Эту программу застройщики предлагают тем, у кого уже есть квартира. Она работает по аналогии с trade-in при покупке автомобиля: квартиру оценивает специальное подразделение застройщика, затем ее помогают продать. Одновременно проходит и сделка по покупке нового жилья. Деньги от продажи старой квартиры можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке.
Программы trade-in предлагают почти все крупные застройщики: «Самолет», «А101», ФСК, «Эталон», MR Group, ЛСР, «Донстрой», «РГ-Девелопмент». «Страна Девелопмент» предлагает программу в партнерстве с платформой «Обмен.рф».
«Мангазея» совместно с «Циан» и платформой SmartDeal запустила программу «Апгрейд». Акция позволяет купить квартиру в новостройке без первоначального взноса и при этом продолжать жить в своей старой квартире до двух лет. По прогнозу компании, программа интересна 8–10% ее клиентов.
Кешбэк и другие программы
В прошлом году застройщики также начали предлагать кешбэк на первоначальный взнос. Такая программа есть, например, для проектов ЛСР в Санкт-Петербурге, говорят в «Метриум». Но в ближайшее время застройщик, вероятно, свернет программу, так как в начале 2023 года ЦБ уже добился запрета аналогичной акции от ПИК в Москве, считает «Метриум».
«Самолет» предлагает кешбэк на квартиру баллами, которые можно потратить на покупки на маркетплейсе Ozon. «Например, у тебя было 2 млн рублей, 1 млн был отложен на мебель. Получается, эти деньги можно отдать в счет первоначального взноса, а за счет кешбэка купить мебель на Ozon», — рассуждает Петрова.
Кроме того, «Самолет» продает сертификаты на недвижимость. Петрова отмечает, что сертификаты делают квартиру дешевле. Например, сертификат номиналом 120 тысяч рублей можно купить за 100 тысяч рублей. Такой сертификат можно попросить в подарок на день рождения или свадьбу — это поможет добрать недостающую сумму для первоначального взноса, говорит Петрова.
Зачем ЦБ ужесточает требования к ипотеке
Эксперты объясняют решение регулятора желанием защитить банки от наплыва не вполне платежеспособных клиентов. Доля ипотечных заемщиков с долговой нагрузкой более 80% в третьем квартале 2023 года достигла рекордных 47%. А больше 70% ипотеки, выданной во втором квартале, выдали россиянам, которые отдают на кредиты больше 50% дохода. Но с 1 октября ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска. Проще говоря, выдавать ипотеку слишком закредитованным клиентам теперь невыгодно.
Рекордные объемы выданной ипотеки уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка, полагает Набиуллина. «Здесь мы видим риски… И свидетельством того, что эти риски сохраняются, является в том числе сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке. <…> Они достаточно серьезные. Мы считаем, что они скажутся на объемах кредитования, прежде всего рискованного», — предупреждает глава регулятора.
На этом фоне Минфин выступает за завершение с 1 июля 2024 года массовой программы льготной ипотеки, которая до этого несколько раз продлевалась, а ЦБ последовательно повышает ставку, что делает обычную ипотеку все менее доступной.
Как повышение первоначального взноса повлияло на спрос
Меры по охлаждению рынка работают. После роста ключевой ставки и повышения минимального первоначального взноса по льготным программам спрос на ипотеку уже снизился. В октябре было выдано 770 млрд рублей ипотечных кредитов на покупку жилья. Это на 19% меньше, чем в сентябре. Выдачи рыночной ипотеки сократились на 25%, а ипотеки с господдержкой — на 17%.
После увеличения первоначального взноса до 20% часть клиентов ушла копить на первоначальный взнос, еще часть отказалась от покупки паркинга или кладовки, которую могла бы взять к квартире, говорит вице-президент «Страны Девелопмент» Александр Гуторов.
Но в целом спрос поддерживают ожидания того, что первоначальный взнос может вырасти еще больше, а льготную ипотеку, возможно, не продлят. По словам Петровой, есть «очень большой спрос» на «И живи-ку»: квартиры, которые были доступны для программы, почти все уже заняты. Повышение первоначального взноса до 20% увеличило число людей, которые приходят к застройщику не со всей суммой, добавляет Петрова. Кроме того, по наблюдениям, пока что люди выбирают не копить на комфортное жилье для будущего, а купить «хоть что-то прямо сейчас, возможно, очень маленького размера», отмечает она.
Повышение первоначального взноса для многих клиентов — довольно ощутимое препятствие при покупке жилья, считает руководитель управления ипотечного кредитования девелопера «Мангазея» Юлия Архангельская. В основном ужесточение условий касается покупателей комфорт-класса, для которых любое усложнение оформления кредита может стать критичным. В проектах бизнес-класса первоначальный взнос, как правило, превышал минимально допустимый, хотя и здесь есть покупатели, у которых есть небольшой первоначальный взнос, а также старое жилье или другие активы, которые могут пойти на выплату кредита.
Как изменится спрос после повышения первоначального взноса до 30%
Окончательное решение по росту первоначального взноса по льготным программам до 30% будет принимать правительство. Но если оно произойдет, это может привести к снижению спроса на 20–30% в начале 2024 года в сравнении с третьим кварталом 2023 года, прогнозируют в «Мангазее». В «Стране Девелопмент» тоже прогнозируют снижение спроса после ужесточения требований к размеру первоначального взноса: примерно у 70% клиентов есть первоначальный взнос только в 10–20% от стоимости. В целом, по данным ЦБ, доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом меньше 20% в третьем квартале составила 59%.
«Самолет» готовился к повышению первоначального взноса изначально, говорит Ксения Петрова. «Если раньше была проблема — собрать 15%, сейчас проблема будет гораздо более острая — собрать 30%», — говорит она. Стратегия застройщика в этой ситуации — создавать больше инновационных продуктов, которые помогают клиентам. Девелопер ставит на trade-in, накопительные программы и такие программы, как «И живи-ка».
Обложка: «Самолет»
