Флиппинг: как заработать на покупке квартир с плохим ремонтом — Проще говоря

Флиппинг: как заработать на покупке квартир с плохим ремонтом

Поделиться
Автор
Валерия Ринсо
Дата публикации
10.10.2023

Традиционно жители России считают покупку недвижимости одной из самых надежных инвестиций. Раньше наиболее привлекательным способом заработать была покупка квартиры на этапе котлована и ее продажа после сдачи дома. С ростом цен на первичном рынке популярность набирают вложения в старый фонд с целью перепродажи — флиппинг. Разбираемся, в чем суть этого способа инвестирования и какие нюансы нужно учесть.

Что такое флиппинг 

Флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать») — покупка квартиры в плохом состоянии для продажи после ремонта. Заработать в этом случае получается за счет продажи объекта по более высокой цене. 

Вот что делают инвесторы в процессе флиппинга:

Ищут привлекательные объекты по низкой цене.

Оценивают затраты на ремонт, чтобы понять потенциальную выгоду.

Договариваются о покупке недвижимости и регистрируют сделку.

Делают ремонт: составляют смету, выбирают рабочих, покупают стройматериалы, контролируют ход работ.

Готовят квартиру к продаже: проводят послеремонтный клининг и делают профессиональную фотосъемку.

Ищут покупателя и заключают с ним сделку.

Флиппинг зародился в США в 1980-е годы. Страна переживала экономический спад, люди не могли платить по ипотечным кредитам, и банки выставляли на продажу заложенное жилье. В то же время доходы на фондовом рынке упали, поэтому инвесторы обратили внимание на рынок недвижимости. Они выкупали у банков отчужденные дома, приводили их в порядок и перепродавали с прибылью. Позже этот способ инвестирования популяризировали многочисленные телешоу.

Какие перспективы в России

Средняя стоимость вторичного жилья в России с начала 2023 года к августу выросла на 9–12%, следует из данных агентств недвижимости. Участники рынка прогнозируют, что к концу года жилье подорожает еще на 3–5%. При этом, по данным аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», на вторичном рынке Москвы и Московской области 55% квартир продаются без ремонта. Эта доля включает как объекты в новостройках вообще без отделки, так и квартиры в старом фонде, требующие ремонта. В большинстве случаев такие квартиры продаются на 10–20% ниже рынка.

Сколько можно заработать на флиппинге

В США при оценке объектов для флиппинга рекомендуют ориентироваться на правило 70%. По нему инвестиции в проблемный объект не должны превышать 70% от потенциальной цены продажи объекта. При этом расчете нужно учитывать и стоимость ремонта квартиры. 

(стоимость квартиры после ремонта х 0,7) – общая стоимость ремонта = максимальная сумма покупки

Например, в одном доме продаются две двухкомнатные квартиры — с хорошим ремонтом за 10 миллионов рублей и без ремонта — за 8 миллионов. В таком случае невыгодно покупать вторую квартиру под флиппинг, так как инвестиции даже без затрат на ремонт превысят 70%.

Кроме того, при расчете потенциальной выгоды не стоит забывать, что нужно будет заплатить налог 13% от разницы между ценой покупки и продажи квартиры.

Как выбрать квартиру для флиппинга

При покупке квартиры для флиппинга нужно учитывать не только размер скидки по сравнению со среднерыночной ценой. Чтобы успешно продать жилье после ремонта, недвижимость в этом доме в целом должна быть привлекательна. 

При выборе квартиры для флиппинга нужно обратить внимание на эти пункты:

Локация. Насколько благополучен район и удален от центра;

Инфраструктура. Детские садики, школы, больницы поблизости от дома;

Транспортная доступность.Как далеко остановки общественного транспорта, насколько удобен выезд из двора, есть ли парковка для автомобиля;

Площадь и планировка. Обычно спрос на одно- и двухкомнатные квартиры выше, лучше искать варианты с изолированными комнатами и большой кухней;

Общее состояние дома. Насколько свежим и чистым выглядит подъезд, сам дом, есть ли во дворе освещение;

Вид из окон. Квартиры с красивым видом из окна обычно продаются лучше, чем с видом в окна соседнего дома.


Обложка: Nolan Issac / Unsplash

Ещё статьи
Что такое «качество жизни»? Да, его можно определить, измерить и прокачать
 
Как сделать ремонт с нуля. Поэтапная инструкция для новичков
 
найдите свое