Виды льготной ипотеки в 2024 году: программы, условия, прогнозы
Больше половины ипотеки в России выдается по льготным программам. Рассказываем про условия основных программ ипотеки с господдержкой и о том, какое жилье можно по ним купить
В 2023 году российские банки выдали рекордный объем ипотечных кредитов — 7,8 трлн рублей, из них почти 61% пришелся на программы ипотеки с господдержкой. По ним заемщики могут взять кредит по ставкам ниже рыночных. Разницу между рыночной и льготной ставкой банкам компенсирует государство.
Особенно выросли выдачи ипотеки по льготным программам во второй половине года, когда ЦБ, с одной стороны, стал повышать ключевую ставку, а значит, стали расти ставки по рыночной ипотеке, а с другой — стал ужесточать условия по льготным программам.
В результате в декабре 2023 года доля выдач ипотеки по льготным программам почти достигла 84% от всей ипотеки на жилье. В первые месяцы 2024 года эта доля снизилась, но все еще занимает больше половины от всей ипотеки. Например, в феврале, по данным ЦБ, банки выдали 219,3 млрд рублей льготных кредитов, это 66% от общих выдач ипотеки. В марте, по предварительным данным, доля выросла до 69%, банки выдали около 307 млрд рублей ипотеки по льготным программам.
Льготная ипотека
Ставка: 8%
Максимальный кредит: 6 млн рублей
Минимальный первоначальный взнос: 30%
Где действует: вся Россия
Кто может взять: все совершеннолетние граждане России
На какие объекты: квартира в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) или в готовом доме от застройщика; индивидуальный дом; земля под постройку индивидуального дома.
Когда закончится: 1 июля 2024 года
Эта программа была запущена в 2020 году и несколько раз продлевалась. В конце декабря 2023 года минимальный взнос по ней подняли до 30%. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях максимальный размер кредита снизили с 12 млн до 6 млн рублей. После этого объемы выдачи ипотеки по этой программе снизились: до 57 млрд рублей в январе и 69 млрд рублей в феврале. В декабре 2023 года они составили 280 млрд рублей — тогда заемщики спешили оформить кредиты до ужесточения программы.
Хотя для января характерно снижение ипотечных выдач из-за длинных праздников, в этом году замедление связано еще и с ужесточением условий по ипотеке с господдержкой, признали в ЦБ.
Такого резкого снижения в месячном выражении раньше не фиксировалось, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. «Часть этого сокращения ушла в сделки с использованием рассрочки, но этот инструмент полноценной заменой ипотеке стать не может. Рассрочку надо гасить за 2–3 года, а не за 20–30 лет», — отмечает он.
До конца не понятно, что будет со льготной ипотекой после ее завершения в середине года. Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов предполагает, что ее продлят в некоторых регионах и сделают адресной.
Список банков, которые выдают льготную ипотеку
Семейная ипотека
Ставка: 5% — для Дальнего Востока, и 6% — для других регионов
Максимальный кредит: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн рублей; в остальных регионах — 6 млн рублей
Минимальный первоначальный взнос: 20%
Где действует: вся Россия
Кто может взять: семьи с родным или усыновленным ребенком, который родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023; семьи с двумя несовершеннолетними детьми; семьи с одним ребенком с инвалидностью, родившимся до конца 2023 года
На какие объекты: квартира в новостройке по ДДУ или в готовом доме от застройщика; индивидуальный дом от застройщика; земля под постройку индивидуального дома. Также можно рефинансировать другой жилищный кредит
Когда заканчивается: 1 июля 2024 года; для семей с ребенком с инвалидностью — 31 декабря 2027 года. Но программу обещают продлить до 2030 года
Семейная ипотека во многом стала альтернативой массовой программе льготной ипотеки. Тем более условия программы для семей с детьми не стали ужесточать в декабре 2023 года. Удельный вес пользователей, интересовавшихся этой программой на «Банки.ру», вырос за декабрь — февраль с 65% до 77%, говорит аналитик сервиса Инна Солдатенкова.
В крупнейших банках (например, «Сбере», ВТБ, Альфа-банке, «Дом.РФ», Росбанке, «Открытии») при покупке квартиры по программе можно оформить так называемую комбинированную ипотеку. В этом случае можно взять в кредит до 30 млн рублей. Часть кредита, которая подпадает под лимит семейной ипотеки, будет выдана по льготной ставке, а остальная часть — на общих условиях.
Программу продлят до 2030 года, но пока неизвестно, на каких условиях. Госкорпорация «Дом.РФ» предложила ввести механизм снижения ставок по семейной ипотеке при условии пополнения семьи — например, до 5% при рождении второго ребенка и до 4% — третьего и последующих детей. Также прорабатывается возможность распространить семейную ипотеку на «вторичку» в городах, где строится недостаточно жилья.
Список банков, которые выдают семейную ипотеку
ИТ-ипотека
Ставка: 5%
Максимальный кредит: 18 млн рублей для регионов с населением более 1 млн человек, 9 млн рублей — для регионов с населением 1 млн человек и меньше
Минимальный первоначальный взнос: 20%
Где действует: вся Россия
Кто может взять: работники высокотехнологичных компаний
На какие объекты: квартиры в строящихся домах по ДДУ, готовые квартиры от застройщиков, строительство дома по договорам подряда, готовые частные дома, участки для строительства дома
Когда закончится: 31 декабря 2024 года
ИТ-ипотеку могут оформить специалисты компаний, у которых есть аккредитация Министерства цифрового развития. В феврале власти изменили условия выдачи ИТ-ипотеки: увеличили первоначальный взнос с 15 до 20% и снизили необходимый уровень зарплаты для некоторых айтишников.
Сейчас требования по зарплате такие:
специалистам от 36 до 50 лет нужно получать от 150 тысяч рублей в месяц в Москве; от 120 тысяч рублей — в других городах-миллионниках; от 70 тысяч рублей — в остальных населенных пунктах. Зарплаты указаны до вычета НДФЛ.
для специалистов до 35 лет не установлен минимальный уровень зарплаты.
Список банков, которые оформляют ИТ-ипотеку
Кабала, должники-дворяне, квазиипотека и субсидии: как развивалась история ипотеки в России
Читать материал по теме…
Дальневосточная и Арктическая ипотека
Ставка: 2%
Максимальный кредит: 9 млн рублей для жилья больше 60 кв. м; для квартир меньшей площади — 6 млн рублей
Минимальный первоначальный взнос: 20%
Где действует: Дальневосточный федеральный округ и сухопутная часть Арктической зоны. В том числе в Мурманской и Архангельской областях, на части территории Карелии и Коми
Кто может взять: семьи, где оба супруга не старше 35 лет; гражданин России не старше 35 лет с ребенком до 18 лет, медработники, учителя, вынужденные переселенцы, участники программы «Дальневосточный и арктический гектар» и программ мобильности трудовых ресурсов; работники предприятий оборонно-промышленного комплекса
На какие объекты: квартиры в новостройках, частные дома, земля для строительства дома; квартиры на «вторичке» в Чукотском автономном округе, Магаданской области, в сельских поселениях и моногородах
Когда заканчивается: 31 декабря 2030 года
Кредит по этим программам можно взять не больше чем на 20 лет.
Для Арктической ипотеки установлено условие по стоимости 1 кв. м: она не должна превышать среднюю рыночную цену, которую ежеквартально устанавливает Минстрой. Эти ограничения по цене могут быть сняты, обещают в Минвостокразвития. Для Дальневосточной ипотеки таких ограничений нет.
Список банков, которые выдают Дальневосточную и Арктическую ипотеку
Дальневосточная и Арктическая ипотека: актуальные условия и последние новости
Читать материал по теме…
Сельская ипотека
Ставка: 3%
Максимальный кредит: 6 млн рублей
Первоначальный взнос: 20%
Где действует: в селах, поселках и небольших городах с численностью населения до 30 тысяч человек (за исключением Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и административных центров регионов); в опорных населенных пунктах
Кто может взять: граждане России, которые проживают в сельской местности или планируют переехать туда
На какие объекты: строящийся дом или готовый дом не старше 3 лет от застройщика (юрлица); дом на вторичном рынке не старше 5 лет; квартиры в готовом или строящемся многоквартирном доме не выше 5 этажей у застройщика на территории опорного населенного пункта; строительство дома по договору подряда или с использованием домокомплекта
Срок действия: программа бессрочная. Но зависит от лимитов, которые выделяет на нее банкам правительство
Понятие «опорный населенный пункт» включили в программу в 2023 году. Квартиры по программе можно купить только в таких пунктах, в других сельских поселениях по программе можно купить только индивидуальные дома. Список таких населенных пунктов определяют власти каждого региона. Проверить, подпадает ли определенная территория под программу сельской ипотеки, можно в специальном сервисе Россельхозбанка.
После покупки готового жилья по программе (или после завершения строительства дома или квартиры) заемщик должен зарегистрироваться там в течение 180 дней и прожить не менее 5 лет. Для проверки заемщики должны отправлять в банк справку о регистрации. Как часто это нужно делать, указывается в кредитном договоре: обычно не чаще чем раз в 3 месяца и не реже одного раз в год. Если поменять прописку, банк может пересмотреть условия льготного кредита.
Кредит выдается на срок до 25 лет. Некоторые банки уже прекратили прием заявок по этой программе из-за исчерпания лимитов.
Список банков, которые выдают сельскую ипотеку
Военная ипотека
Ставка: определяет банк
Максимальный кредит: рассчитывается исходя из суммы ежемесячного платежа и срока выплат
Где действует: вся Россия
Для кого: военнослужащие
На какие объекты: первичное и вторичное жилье (в том числе частные дома), кроме квартир в ветхих и аварийных домах, а также комнат в общежитиях. Новостройки при этом должны быть аккредитованы банками — партнерами программы.
Срок действия: бессрочная
Ставки устанавливаются банками. Согласно сайту «Росвоенипотека», сейчас они составляют от 13,4% до 18%. Ставку можно снизить за счет участия в других льготных программах.
Как работает:
Государство открывает военнослужащему накопительный счет, на который ежегодно начисляет фиксированную сумму (в 2024 году — 365 346 рублей).
После 3 лет активной службы по контракту военнослужащие могут использовать накопленные деньги, а также собственные средства или материнский капитал для первоначального взноса.
Кредит рассчитывают так, чтобы его можно было погасить до исполнения военному 45–50 лет.
Во время службы государство погашает за военных кредит за счет поступлений на тот же накопительный счет.
Если человек решит уволиться раньше чем через 20 лет службы, ему нужно будет вернуть всю сумму использованных накоплений по военной ипотеке. Хотя есть исключения — например, уход со службы по состоянию здоровья или по причине расформирования части. Также при увольнении остаток ипотечного кредита придется погашать самостоятельно, то есть придется ежемесячно вносить платежи и по ипотеке, и по возврату субсидии.
Список банков, которые работают с военной ипотекой.
Может ли банк или заемщик изменить ставку по выданному льготному кредиту
Если заемщик соблюдает все условия договора с банком, то банк не может изменить ставку. Но ставка может вырасти, если заемщик повторно оформил льготную ипотеку или нарушил другие условия.
Снизиться ставка может только в случае, если заемщик рефинансирует кредит. Но сделать это можно только по семейной и военной ипотеке. По остальным программам ставку нельзя уменьшить, даже если ставки рыночной ипотеки станут ниже, чем по льготным программам.
Можно ли использовать льготный кредит для рефинансирования другой ипотеки
Все программы, кроме семейной и военной ипотеки, не предусматривают предоставления кредитов на погашение действующей ипотеки.
Что будет со льготными программами в 2024 году
Крупнейшие игроки ипотечного рынка прогнозируют снижение объема выдач в этом году на 30–40%, говорит Игорь Додонов из «Финама». Инна Солдатенкова («Банки.ру») считает, что тенденция снижения интереса заемщиков к льготной ипотеке будет продолжаться. Спрос будут купировать как новые параметры программы, так и рост цен на первичное жилье, говорит Солдатенкова. При этом снижение выдач по льготным программам сдерживает рост цен, говорит руководитель Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерия Пивеня.
Игорь Додонов считает, что льготы все равно будут пользоваться спросом, «поскольку потребность людей в улучшении жилищных условий никуда не делась, а рыночные ипотечные программы из-за высоких ставок стали малодоступными».
Алексей Попов («Циан.Аналитика») настроен оптимистично — он считает, что рынок постепенно будет адаптироваться к новым условиям. Этому помогут скидки, рассрочки и активные рекламные кампании.
Обложка: «Самолет»
