Ключевая ставка: на что влияет ключевая ставка ЦБ РФ — Проще говоря — Проще говоря
Природные материалы и персонализация: тренды 2024 года в интерьере

Ключевая ставка ЦБ: на что влияет

Поделиться
Автор
Роман Данилов
Дата публикации
15.02.2024

Что такое ключевая ставка ЦБ, как она влияет на недвижимость, строительство и другие сферы, для чего ее повышают и почему важно за ней следить — рассказываем простыми словами.

На 22 марта запланировано заседание Банка России по ключевой ставке. Большинство аналитиков ожидает ее сохранения на текущем уровне 16% годовых, но есть и альтернативные прогнозы. От решения ЦБ зависит не только курс рубля и стоимость кредитов. Рассказываем, на что еще влияет ключевая ставка, почему важно следить за ней и для чего ее повышают.

Что такое ключевая ставка ЦБ

Говоря простым языком, ключевая ставка — это процент, под который Центральный банк России (ЦБ) дает деньги другим банкам. Эта ставка — один из главных инструментов денежно-кредитной политики государства, с ее помощью ЦБ старается регулировать инфляцию, курс рубля и динамику экономического роста, то есть объем производства и потребления товаров и услуг в стране.

Как изменение ключевой ставки влияет на ставки по кредитам

Частные и государственные банки берут деньги в ЦБ под процент, его как раз определяет ключевая ставка. При ее повышении деньги ЦБ для банков становятся дороже. В результате дорожают и кредиты для людей и бизнеса — банкам становится выгоднее выдавать деньги по более высоким процентным ставкам.

На сколько конкретно растут ставки по кредитам, например в «Сбере», ВТБ или Тинькофф-банке, зависит от конкуренции на рынке банковских услуг. Например, даже при низкой ставке ЦБ банки могут предлагать высокие процентные ставки по кредитам. Если не боятся конкуренции.

Могут ли банки выдавать кредит по ставке меньше, чем установлена ЦБ

Теоретически да, но на практике скорее нет. Это просто невыгодно и бессмысленно. Исключением могут быть только льготные программы, которые субсидируются государством или бизнесом.

Как изменение ключевой ставки влияет на ставки по депозитам 

Как правило, банки увеличивают ставки по вкладам после повышения ключевой ставки и снижают при ее понижении. Это означает, что банкам становится выгоднее привлекать деньги вкладчиков. А люди, которые хранят деньги на депозитах, могут получать более высокий доход.

Так как сейчас ставка ЦБ довольно высокая, то ставки по вкладам также большие. Согласно индексу FRG100 на 14 февраля, средняя ставка при вкладе в 100 тысяч рублей сроком на год в крупнейших банках составляет 11,24% годовых. Но когда рынок поймет, что ЦБ планирует снизить ставку, ставки по депозитам упадут заранее: сначала — по краткосрочным, потом — по долгосрочным. Также при росте ключевой ставки ЦБ растут и купоны по новым выпускам облигаций.

Как ставка ЦБ влияет на инфляцию

Косвенно повышение ставки сдерживает рост цен, делая кредиты дороже. Когда люди и компании берут меньше кредитов, денег в обращении становится меньше и это приводит к снижению спроса. Чем выше ставка по кредиту, тем меньше вероятность, что человек его оформит. При этом не тратить деньги, а сохранять их на вкладах или в облигациях становится выгоднее. В результате продавцы вынуждены снижать цены или сдерживать их рост, чтобы поддержать продажи.

Это значит, что повышение ставки должно замедлить рост цен в магазинах? А понижение — наоборот?

В принципе, да. Но это происходит не сразу (и, честно говоря, не всегда). Повышение ключевой ставки может сделать заимствования для бизнеса более дорогими, и это может привести к росту издержек на производство и транспортировку товаров. А рост издержек может привести к росту цен. Кроме того, инфляция зависит от множества факторов, которые могут «смазать» эффект от повышения ставки. К примеру, рост цен на мировых рынках, который приводит к удорожанию импортных товаров.

Как часто ЦБ меняет ставку 

В прошлые годы — не очень часто. Серьезные изменения обычно происходят на фоне внешнеполитических или экономических потрясений, которые приводят к бурной инфляции. Например, в течение 2014 года ЦБ поднял ставку с 5,5% до 17%. Потом началось снижение — в течение последующих лет она держалась на уровне ниже 8,5%. В марте 2022 года ЦБ поднял ставку до 20%. Тогда это помогло замедлить разогнавшуюся инфляцию.

После нескольких раундов снижения ЦБ до середины лета 2023 года держал ее на уровне 7,5%. Но в ответ на ускорение инфляции снова стал повышать — к декабрю за пять месяцев ключевая ставка увеличилась до 16%.

Как связан курс рубля со ставкой

При помощи ставки ЦБ может корректировать курс валют. Так как повышение ставки приводит к росту процентных ставок по кредитам в коммерческих банках и депозитам, рублевые активы оказываются более привлекательными для инвесторов. Это приводит к росту курса рубля. А в случае снижения ставки российская валюта становится более доступной. В результате на валютном рынке ее становится много. Тогда инвесторы избавляются от такого актива — и его курс снижается.

Какие негативные последствия есть у повышения ставки

По большому счету их два — это снижение инвестиций и снижение темпов экономического роста. Бизнес не может развивать производство, так как деньги дорожают. Соответственно, падают налоговые поступления в бюджет. В итоге государство вынуждено сокращать расходы на социальные статьи и крупные проекты.

Кому и почему важно следить за ставкой

В конечном счете ключевая ставка отражается на всей экономике страны. Но особенно ощутимо она сказывается на сфере кредитования, недвижимости и финансовом рынке. Поэтому следить за ней стоит всем, особенно:

тем, кто планирует брать крупный кредит

тем, кто хранит деньги на депозитах

инвесторам и брокерам

предпринимателям (стоимость заимствований влияет на рентабельность бизнеса)

всем игрокам рынка недвижимости (девелоперам, риелторам, покупателям и продавцам)

Как динамика ключевой ставки влияет на рынок недвижимости

Это влияние многогранно. Например, повышение ставки приводит к удорожанию ипотеки: при повышении ставки покупка квартиры в кредит становится дороже. А также к снижению спроса на недвижимость: люди реже покупают жилье, не желая переплачивать за ипотеку.

Однако в этой взаимосвязи есть нюансы. Раньше средневзвешенная ставка по ипотеке, как правило, была выше ключевой ставки ЦБ: например, в первой половине 2023 года она составляла 9,5% против 7,5% ключевой ставки. Но сейчас расклад иной — теперь она остается ниже ставки ЦБ. Хотя и этот уровень многие эксперты называют заградительным, то есть малодоступным для населения. Сейчас средняя ставка по ипотеке в российских банках составляет 13,27% при ключевой 16%. Это происходит из-за того, что на среднюю ставку по ипотеке влияют льготные ипотечные программы с господдержкой, а также субсидирование процентных ставок по ипотеке со стороны застройщиков.

Кроме того, важно помнить, что ипотечная ставка в России фиксирована, а значит, возможные изменения ставки ЦБ не могут изменить условия уже подписанного договора и, например, увеличить платеж. Условия могут измениться, только если решить рефинансировать кредит.

Как ключевая ставка влияет на стоимость проектного финансирования 

Проектное финансирование в жилом строительстве — это кредит, который застройщики получают на постройку многоквартирного дома. Процентная ставка по такому кредиту плавающая. Она напрямую зависит и от ключевой ставки ЦБ, и от пополнения эскроу-счетов. На эскроу-счета попадают деньги от продажи квартир дольщикам.

Застройщики могут снизить ставку проектного финансирования, если будут быстрее продавать квартиры на ранних этапах строительства, отмечает эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. Это происходит потому, что чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем меньше будет стоимость проектного финансирования. То есть ставка проектного финансирования тоже может быть ниже ключевой ставки. Например, в начале 2024 года средневзвешенная ставка в РФ составляет 6,39%.

Как еще застройщики зависят от ставки

Высокая ключевая ставка усложняет покупку земельных участков без заранее подготовленных градостроительных документов. Вспомогательный, или бридж-кредит, который помогает девелоперам на первоначальных этапах проекта, в том числе при покупке земли, становится очень дорогим — на 3–5% выше ключевой ставки Центрального банка, говорит директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.

Те девелоперы, которые не могут или не хотят платить за бридж-кредит до 19% на стадии подготовки проекта и получения разрешения на строительство, пытаются обсудить с владельцем участка варианты софинансирования или рассрочки. По словам Антона Орлова, сейчас количество сделок с земельными участками, которые требуют изменения территориального планирования, значительно сократилось, потому что эта процедура существенно увеличивает время разработки проекта — ориентировочно на полтора года.

Изменение условий проектного финансирования также сильно влияет на активность небольших девелоперов. Им выгодно быстро продавать квартиры на начальном этапе строительства, чтобы получить кредит по низкой ставке и, как следствие, снизить себестоимость строительства и предложить покупателям более привлекательные цены. А на фоне снижения спроса такие девелоперы могут занять выжидательную позицию и отложить выход на строительную площадку. Но если девелопер уже выплачивает бридж-кредит, в его интересах как можно раньше получить финансирование, вывести объект на рынок и обеспечить пополнение эскроу-счетов.

Как изменение ставки может повлиять на цены квартир

Цены на жилье зависят от множества факторов: от инфляции и себестоимости строительства, объема строящейся недвижимости и квартир в продаже, ипотечных программ и их доступности. Последнее очень важно. На первичном рынке действуют льготные программы, условия по которым закреплены в постановлениях правительства — то есть они не зависят от ставки Центробанка. Исключением являются апартаменты и объекты, стоимость которых превышает льготные лимиты. Правда, высокая ставка вместе с охлаждением спроса становится сдерживающим фактором для реализации новых проектов. «А сформированный девелоперами дефицит качественного предложения будет удерживать цену квадратного метра на текущем уровне», — говорит Антон Орлов.

В случае со вторичным жильем ситуация иная. Здесь зависимость между ключевой ставкой ЦБ и ставками по ипотеке жестче. Рыночные ставки в среднем на 2–3 п. п. выше ключевой ставки. «Если тренд на снижение спроса сохраняется длительное время, это может привести к постепенному снижению цен. Продавцы будут вынуждены предоставлять скидки для того, чтобы не потерять потенциальных покупателей. Подобная ситуация наблюдалась на рынке в 2022 году, когда после резкого увеличения ставок во многих городах России цены на вторичном рынке перешли сначала к стагнации, а затем и к медленному снижению», — напоминает Елена Лапшина.

Какие факторы могут ослабить или усилить влияние ключевой ставки ЦБ на рынок недвижимости

Все эксперты согласны с тем, что сворачивание льготных ипотечных программ делает рынок более чувствительным к изменениям ключевой ставки.

«Пока льготные ипотечные программы были доступны большому кругу покупателей, рост ключевой ставки в меньшей степени отражался на рынке первичной недвижимости. Но сейчас льготная ипотека фактически исчерпала себя. Все, что выше лимита в 6 млн рублей, торгуется по рыночной ставке», — говорит Антон Орлов. «Конечно, существуют другие ипотечные программы, предлагающие сниженную ставку, но для покупателей, не подпадающих под условия адресных программ, ипотека стала менее доступным инструментом», — резюмирует он.

Что можно порекомендовать покупателям недвижимости в условиях изменения ключевой ставки

При снижении ключевой ставки ЦБ ипотечные кредиты становятся более доступными для населения, а значит, при прочих равных растет активность на рынке недвижимости. В таких условиях у продавцов повышаются шансы продать свои лоты быстрее и дороже.

Но когда ключевая ставка и ставки по ипотеке увеличиваются,

спрос замедляется

продавцы начинают предлагать скидки

В таких условиях есть возможность купить недвижимость по сниженной цене. «Это будет особенно выгодно тем, кто покупает жилье за живые деньги, не оформляя ипотечный кредит», — говорит Елена Лапшина, добавляя, что те, кто приобретает квартиру с ипотекой по относительно высоким ставкам, могут в дальнейшем рефинансировать кредит.

Будет ли ключевая ставка расти или снижаться 

В октябре 2023 года ЦБ прогнозировал, что в 2024 году ставка будет находиться в диапазоне 12,5–14,5%. Но в феврале заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин пояснил, что ставка будет зависеть только «от развития ситуации». Он напомнил, что инфляция в стране немного замедлилась, но темпы роста кредитования, а также инфляционные ожидания до сих пор остаются высокими.

Большинство экономистов считает, что пока о понижении ставки говорить не приходится. В декабре глава ЦБ Эльвира Набиуллина сказала, что ключевую ставку будут менять так, чтобы к концу 2024 года снизить инфляцию с 7,4% до 4–4,5%. Но и поднимать ставку, вероятно, не будут, учитывая данные о замедлении инфляции в декабре и январе. По итогам февраля 2024 года инфляция выросла до 7,69% против 7,44% в январе. Инфляционные ожидания также остаются высокими как среди населения (11,9%), так и среди предприятий (5,3%). Все будет зависеть от дальнейших темпов инфляции: при благоприятном сценарии ждать снижения ставки можно не ранее апрельского или июльского заседания ЦБ.

По мнению некоторых аналитиков, ставка останется двузначной весь текущий год или даже большую часть 2025 года. Они прогнозируют, что ставка будет не ниже 11–12% или 14–15% до конца 2024 года.

Текст обновлен 19 марта 2024 года.


Иллюстратор: Тата Малова

Ещё статьи
ТСЖ или УК: плюсы и минусы, особенности управления
 
Главные новости недвижимости. 28 октября — 3 ноября
 
найдите свое