Рассрочка на квартиру в 2024-м: прогноз роста доли рынка
Доля рассрочки на рынке жилья в 2024 году будет расти, говорят аналитики. Из-за роста ключевой ставки и ужесточения условий льготной ипотеки девелоперы ищут новые способы заинтересовать клиентов. Рассрочка — один из них.
Как изменится доля рассрочки
Аналитики прогнозируют рост доли сделок с рассрочкой при покупке новостроек в 2024 году. По оценке агентства недвижимости «Метриум», на рассрочку в прошлом году пришлось почти 7% сделок в Москве, а в 2024 году доля таких сделок вырастет до 8–12% спроса в Москве. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» оценивают долю рассрочки в прошлом году в 10% и прогнозируют ее рост до 15–18%.
В Петербурге на сделки с рассрочкой на первичном рынке жилья в 2023 году приходилось в среднем 5–10% в зависимости от компании, говорит директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева. В январе 2024-го после изменения условий льготного ипотечного кредитования доля продаж в рассрочку в некоторых компаниях выросла до 20% и более, отмечает она.
Как работает рассрочка на квартиру
Рассрочка может быть беспроцентной или платной, то есть предполагать выплату процентов. В целом, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в Москве на начало года в рассрочку можно было купить квартиру в почти 80% строящихся жилых комплексов: в около 38% предлагается беспроцентная рассрочка, и около 42% — платная.
Беспроцентную рассрочку застройщики обычно предлагают на небольшой срок — до того, как дом будет достроен. Самые популярные варианты беспроцентных рассрочек — от шести месяцев до двух лет. Например, «Самолет» предлагает купить квартиры в рассрочку при первоначальном взносе в 15%. Когда покупатель оформляет рассрочку, то стоимость квартиры фиксируется, а проценты не начисляются. Через год после первого взноса покупатель должен заплатить еще 10% от стоимости квартиры, а за три месяца до ввода дома в эксплуатацию — оставшиеся 75%.
Платная рассрочка в среднем предполагает оплату 7–15% годовых и выдается на длительный срок, поясняют в «Метриуме». Часто на остаток суммы после первого взноса начисляется от 1–2% ежемесячно. Платная рассрочка может предлагаться на несколько лет.
Почему квартиры в рассрочку будут покупать чаще
Управляющий директор агентства «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что основными причинами роста интереса к программам рассрочки станут
высокая ключевая ставка,
ужесточение условий получения льготной ипотеки.
Доля рассрочки растет, когда сильно ухудшаются условия по ипотеке, согласна директор по продажам «Самолет Плюс» Анастасия Горбунь.
Для поддержания спроса застройщики массово вводят разные варианты рассрочек, по которым можно купить квартиру с первоначальным взносом от 10%, добавляет исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Для сравнения: по массовой программе льготной ипотеки минимальный первоначальный взнос сейчас составляет 30%, а иногда доходит до половины стоимости квартиры. Семейную, дальневосточную и ИТ-ипотеку можно взять, если заплатить 20% от стоимости жилья.
Купить жилье в рассрочку возможно в проектах «Самолета», группы ПИК, «Эталона», ФСК, MR Group, Dogma, Optima Development, «Суммы элементов», «Аеон девелопмент», «Центр-Инвеста» и многих других застройщиков.
Первый взнос при рассрочке составляет в среднем 15%, говорит директор по ипотечному кредитованию «Самолета» Сергей Турубаров. Также при оформлении рассрочки покупатель не ограничен лимитом по льготной ипотеке, поясняет он. Поэтому можно купить квартиру дороже и большей площади. Между платежами рассрочки, которые могут быть разнесены по времени на несколько месяцев, покупатель может накопить недостающую на них сумму, добавляет Сергей Турубаров. Поэтому покупка жилья в рассрочку может быть выгодной.
В «Самолете» на рассрочку в 2023 году пришлось 3–5% сделок с квартирами от общего числа сделок в новостройках, говорит Анастасия Горбунь. При этом в проектах жилья бизнес-класса доля рассрочки может превышать 20%, уточняет она. «Покупатели жилья в домах бизнес-класса предпочитают обходиться без ипотеки, а рассрочка позволяет грамотно распоряжаться финансами. В целом рассрочку в основном используют предприниматели: этот инструмент помогает не отвлекать деньги из бизнеса», — поясняет Анастасия Горбунь.
В проектах апартаментов доля рассрочки составляет 20–30%, добавляет Анастасия Горбунь. Это происходит из-за высоких ставок по ипотеке — на апартаменты не распространяются льготные ипотечные программы, а также из-за специфики этого вида недвижимости. «Апартаменты часто покупают инвесторы. Для них рассрочка — это тоже инструмент управления своими деньгами», — заключает Анастасия Горбунь.
Почему рассрочка не всегда выгодна девелоперу
Продавать все квартиры в одном проекте в рассрочку, как правило, невыгодно девелоперу. Небольшая доля рассрочки позволяет застройщикам сохранить выгодные ставки по проектному финансированию, объясняет Сергей Турубаров. Девелоперы строят жилье на кредит банка, а деньги покупателей квартир до того, как дом достроится, хранятся на счетах эскроу. Чем более заполнены эскроу-счета, тем ниже ставка проектного финансирования для застройщика. В результате ставка может стать нулевой или околонулевой в зависимости от банка. При рассрочке на эскроу-счет в моменте поступает меньше денег, чем при покупке за наличные или в ипотеку.
Кроме того, ограничивая долю рассрочки, девелопер минимизирует количество расторжений договоров перед вводом объекта из-за того, что клиенты не могут закрыть задолженность. В то же время застройщики часто предлагают перевести рассрочку в ипотеку, если клиент не может погасить один из платежей в указанные сроки, отмечает Сергей Турубаров.
Рассрочка помогает увеличить лояльность клиентов, но выгоды от нее застройщику «нет никакой», говорит директор коммерческого департамента Dogma Павел Петров. Он поясняет, что на рассрочку приходится около 3% сделок компании. Но если бы застройщик не продал квартиру в рассрочку, а подождал, ее стоимость бы выросла. Но программа работает для клиентов, у которых есть потребность в ней, которые хотят ее взять, говорит Петров.
Проще говоря:
Льготная ипотека становится менее выгодной, а ставки по рыночным программам ипотеки выросли из-за высокой ключевой ставки, поэтому доля рассрочки на жилье будет расти.
С помощью рассрочки застройщики привлекают новых клиентов, но не могут продавать с ее помощью слишком много квартир — иначе проектное финансирование для них будет невыгодным.
Купить квартиру в рассрочку может быть выгодно за счет низкого первого взноса, отсутствия проверки кредитной истории и возможности не отвлекать деньги от бизнеса.
Рассрочки особенно развиты при покупке апартаментов и квартир бизнес-класса.
К недостаткам рассрочек можно отнести короткий срок и высокие штрафы и пени за просрочку. Кроме того, цена квартиры, если купить ее в рассрочку, может быть выше в сравнении с полной оплатой.
Если у покупателя не нашлось денег на платеж по рассрочке, застройщик может предложить перевести ее в ипотеку.
Обложка: «Самолет»
