Как застройщики изменили условия продаж в ответ на комиссии банков

Что случилось

В конце декабря правительство утвердило новые условия льготных ипотечных программ. Среди них — уменьшение компенсации банкам по льготным кредитам, которое сделало их выдачу менее выгодной. Кроме того, ЦБ поднял ключевую ставку до 16%. Банкиры говорят, что маржинальность госпрограмм в новых условиях стала для них «нулевой».  

Чтобы компенсировать издержки, крупные банки начали выдавать льготную ипотеку только при покупке квартир у застройщиков, которые участвуют в программах субсидирования ставок. Фактически это означает введение комиссий на сделки с льготной ипотекой для застройщиков. Например, в Сбербанке для самых популярных программ, ипотеки с господдержкой под 8% и семейной ипотеки под 6%, комиссия составляет 7,5% и 8,4%.

Сбербанк начал выдавать льготную ипотеку только покупателям квартир в проектах застройщиков-партнеров с 11 января. В ВТБ подобные условия заработали с 12 января. Также с 15 января комиссии вводит Альфа-банк. Вместе эти три банка контролируют около 85% рынка ипотеки в России. Возможность банков выдавать льготную ипотеку зависит от лимитов, которые власти распределяют на эти программы. Самый большой объем лимитов выделяется «Сберу» и ВТБ. 

Комиссии для застройщиков действуют также в «Открытии», которое с 9 января выдает только ипотечные продукты ВТБ из-за объединения с этим банком, и в Промсвязьбанке.

Совкомбанк установил по программам льготной ипотеки первоначальный взнос в 50%. Снизить его до 20–30% можно только при участии в программе застройщика с субсидированием по кредиту и по программе, которая снижает ставку на период строительства дома. Газпромбанк заморозил выдачу ипотеки с господдержкой для всех, кроме зарплатных клиентов.

Новые правила банков приведут к росту цен на квартиры, предупреждали застройщики, когда банки только начали анонсировать новые условия работы со льготными кредитами. Цены могут вырасти на 7–8%, отмечают участники рынка.

Как отреагировали застройщики

В петербургской Setl Group заявили, что приостановили проведение ипотечных сделок со Сбербанком, ВТБ, Альфа-банком по льготным программам с субсидированием от застройщика. Группа входит в число крупнейших застройщиков России и строит 16,5% всего жилья в Петербурге. В компании пояснили, что не согласны с новыми условиями субсидирования ипотеки, из-за которых строящееся жилье становится дороже. «Поэтому ищем и находим решения, позволяющие нам и нашим покупателям избежать этого», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе Setl Group. Позже в компании уточнили РБК, что ведут с банками, объявившими о вводе комиссий, переговоры и рассчитывают урегулировать ситуацию.

Петербургская группа ЦДС также приостановила работу с банками, требующими комиссию по льготным кредитам, заявил «Коммерсанту» директор департамента недвижимости группы Сергей Терентьев. Он пояснил, что компания рассчитывает, что в ближайшие две-четыре недели произойдет «переоценка ситуации, которая позволит увидеть компромиссное решение» для банков и застройщиков.

Еще одна компания из Петербурга, «Строительный трест», также решила отказаться от работы с этими тремя банками. В компании говорят, что в первую очередь работают с теми банками, которые предлагают наиболее выгодные условия кредитования. 

Группа ПИК отказалась от работы со Сбербанком по льготным программам ипотеки, следует из информации на сайте застройщика. Предложения банка по льготным программам удалены с сайта группы. ПИК продолжил работать с Альфа-банком и ВТБ, но квартиры, оформленные по льготной ипотеке в них, стали для потребителя дороже, следует из расчетов на сайте девелопера. Подорожание составляет 5% и более.

В пресс-службе группы ПИК не ответили, как именно изменили условия работы с банками. «ПИК всегда выстраивал и продолжает выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с банками-партнерами. Ценообразование в наших проектах динамическое, равно как и условия по ипотеке, и все варианты доступны на нашем сайте», — сообщили «Проще говоря» в пресс-службе девелопера.

В ЛСР официально отказались от комментариев относительно работы с банками после изменения условий оформления льготных кредитов. Но застройщик еще в конце 2023 года предупреждал, что после «усложнения условий ипотеки» крупными банками стоимость квартир может вырасти в среднем на 8%. О приостановке работы с какими-либо банками по льготным программам девелопер не заявлял.

Источник в другом крупном застройщике сообщил «Проще говоря», что компания продолжит работать со всеми банками по всем ипотечным программам. Но если покупатель выберет банк, который ввел комиссию по программам господдержки, то покупка будет дороже, чем в других банках, где условия остались прежними.

В «Эталоне», «Донстрое», «Бруснике» пока не стали официально комментировать, как будут работать с банками после нововведений. В «А101» пояснили, что еще оценивают ситуацию, в «Бруснике» уточнили, что планируют принять решение о дальнейших действиях до конца недели.

«Мы сотрудничаем со всеми банками и предоставляем покупателям варианты выбора — получить кредит в банке, который работает без субсидии, или в одном из банков, которые ввели комиссию за выдачу льготных кредитов», — пояснила руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний «Гранель» Татьяна Боева. В компании не уточнили, будет ли отличаться стоимость квартир при оформлении кредитов в том или ином банке. 

«Страна Девелопмент» продолжает и не планирует прекращать сотрудничество со «Сбером», Альфа-банком и ВТБ, говорит вице-президент компании Александр Гуторов. «При этом за первые три рабочих дня этого года мы видим, что клиенты готовы активно рассматривать  другие банки», — добавил он. В ответ на вопрос, повлияет ли выбор банка на цены, Гуторов сообщил, что компания рассматривает «различные варианты гибких программ для клиентов».

Что будет дальше

На ситуацию уже обратили внимание контролирующие органы. В Федеральной антимонопольной службе (ФАС) заявили, что получили несколько жалоб на ограничения банками выдачи ипотеки с господдержкой. ФАС рассмотрит эти жалобы.

В ЦБ заявили РБК и «Коммерсанту», что «изучают новые практики».

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) на следующей неделе планирует провести заседание, на котором банки, застройщики и власти обсудят взаимодействие в новых условиях.

Если решение не будет найдено, «нас может ждать обвал продаж на первичном рынке», считает Сергей Терентьев из ЦДС. Татьяна Боева из группы «Гранель» полагает, что рынок «адаптируется к новой реальности» уже в конце января — начале февраля.

Именно сделки с привлечением ипотеки по льготным госпрограммам во многом обеспечили рост продаж жилья в 2023 году. По результатам прошлого года объем выдач ипотеки вырос на 62%, до почти 7,9 трлн рублей. В ЦБ заявляли, что обеспокоены этой ситуацией, и называли ее перегревом рынка. Из-за этого регулятор во втором полугодии начал последовательно ужесточать условия выдачи льготной ипотеки.