В каких странах россияне покупали недвижимость в 2023-м. И куда сместится спрос в новом году

Популярные направления в 2023 году

---

Дружественные эмираты

В первой половине 2023 года россияне купили больше всего жилья у крупнейшего застройщика Дубая. По данным аналитиков компании «Финион», в 2023 году Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) стали лидером по спросу среди россиян. На эту страну пришлось 54% заявок от клиентов компании, в прошлом году на нее приходилось 38% запросов.

ОАЭ в 2023 году привлекали инвесторов сочетанием экономических и политических причин. Среди них — высокие темпы развития, устойчивые отношения с Россией и возможность получения резидентской визы при покупке недвижимости. 

Но к концу года интерес к ОАЭ немного снизился из-за ослабления рубля и роста стоимости недвижимости в Дубае примерно на 30% за последние два года. Россияне стали чаще продавать квартиры и апартаменты, которые купили ранее. Спрос снизился из-за изменения соотношения цены «метра» и качества жизни, стоимость которой несоизмеримо высока, говорит управляющий партнер международного брокера отельной и курортной недвижимости Exotic Property Светлана Касаткина.

«Спрос остается активным, но меняется его характер: в прошлом году 80% запросов приходилось на недвижимость на этапе строительства из-за привлекательных цен, интересных рассрочек и оперативных сделок. В этом году доля запросов на новостройки снизилась до менее 50%», — говорит партнер NF Group Middle East Марина Шалаева. По ее словам, из-за того что цены на новостройки значительно выросли, они стали интересны только тем, кому нужна рассрочка.

При покупке строящегося жилья в беспроцентную рассрочку от застройщиков в Дубае доходность на вложенный капитал вырастает до 20–30%, говорит директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties Валерий Тумин. В среднем доходность от инвестиций в недвижимость в Дубае, по его оценке, составляет 7–8%.

Во многом спрос с новостроек переключился на вторичную недвижимость и на высокодоходные объекты под реконструкцию, отмечают в NF Group. Например, на частные виллы, при перепродаже которых можно получить прибыль от 30%. 

По оценке fam Properties, по итогам года спрос на недвижимость в Дубае снизится на 30%. Основная причина — сложности с банковскими переводами. В то же время, по данным Golden Brown Group, россияне начали активнее интересоваться недвижимостью в других эмиратах — Абу-Даби и Рас-эль-Хайме.

Спросом на недвижимость в ОАЭ пользуются и девелоперы из России. Сейчас шесть девелоперов «с российскими корнями» официально вышли на рынок с проектами или объявили о стартах продаж и еще как минимум 11 девелоперов находятся на стадии изучения рынка, поиска партнеров, подбора и покупки земельных участков, проектирования, подсчитали в Nikoliers.

Турция: спрос снижается, но еще в лидерах

Пик популярности Турции пришелся на 2022 год: россиян привлекали возможность получения гражданства или вида на жительство (ВНЖ) за вложения в недвижимость, благоприятный климат и развитое сообщество соотечественников. Но летом 2023 года правительство Турции приостановило выдачу первичного ВНЖ в 63 районах, в которых число иностранных граждан превысило 20% от населения. Ужесточение миграционной политики привело к снижению спроса. По данным Управления по делам миграции Турции, с января по декабрь 2023 года количество россиян с видом на жительство в стране сократилось на 34%. 

Все за январь — ноябрь иностранцы купили в Турции 33 тысячи домов и квартир, это примерно на 50% меньше, чем в прошлом году. Покупатели с российскими паспортами по-прежнему составляют большинство в этой категории инвесторов. Россияне за 11 месяцев купили больше 10 тысяч объектов, но это почти на 39% меньше, чем за тот же период прошлого года. Лидерами по востребованности стали Анталья, Стамбул и Мерсин. 

Снижение спроса на недвижимость в Турции относительно прошлого года связано с тем, что многие, кто интересовался этим направлением, уже купили там жилье, считает Валерий Тумин. Кроме того, спрос пошатнулся после серии землетрясений на востоке страны в начале 2023 года, напоминает Светлана Касаткина. По оценкам Министерства по устранению последствий катастроф и чрезвычайных ситуаций Турции, от стихийного бедствия пострадали более 830 тысяч зданий, из них более 100 тысяч объектов пришлось снести. 

Наравне с ОАЭ и Турцией еще одним популярным направлением у россиян стали Индонезия, Бали и Таиланд — они оттянули часть спроса у прежних лидеров. По оценкам бюро Exotic Property, за год спрос на недвижимость в Юго-Восточной Азии у состоятельных российских покупателей вырос по сравнению с прошлым годом почти вдвое.

Венгрия и Кипр: доступный ВНЖ

Венгрия вышла в топ стран по спросу среди россиян в 2023 году, в NF Group на покупки недвижимости в этой стране пришлось максимальное количество запросов. Интерес объясняется доступной программой получения пятилетнего вида на жительство при покупке недвижимости. При этом проживать в стране постоянно не обязательно. 

Порог входа на семью составил 215 тысяч евро, поясняют в NF Group. Из преимуществ — возможность свободного передвижения по странам Шенгена и разблокировка банковских счетов в Евросоюзе. Дополнительным плюсом также стала инвестиционная привлекательность объектов: доход рантье за 2023-й вырос от 3 до 6% в валюте. Цены на недвижимость также шли вверх. 

По аналогичным причинам популярностью пользовался Кипр. «Кипр рассматривается как holiday home — дальняя дача, где можно совместить получение ВНЖ, инвестицию и проживание. Цены на недвижимость на Кипре стабильно растут из-за высокого спроса благодаря программе», — поясняет руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Андреева. Наибольшее количеств продаж было зафиксировано в Лимасоле, за ним следуют Никосия, Ларнака и Пафос.

В 2024 году рост российских инвестиций в недвижимость Кипра может затормозить вступление страны в зону Шенгена: есть риск, что это усложнит процедуру получения виз для граждан России, а как следствие — сократит возможности получения ВНЖ за инвестиции. Но решение по вступлению страны в Шенгенскую зону пока не принято.

2024-й: идем на Восток

---

Юго-Восточная Азия — новый фаворит

Интересу инвесторов из России к странам Юго-Восточной Азии способствуют стабильность, безопасность, относительно доступная стоимость жилья и высокая доходность, а также климатические условия и экология. Аналитики из бюро Exotic Property и агентства недвижимости Golden Brown Group сходятся во мнении, что в 2024 году активный спрос россиян сместится в Индонезию и Таиланд. 

Интерес к Таиланду у россиян, по данным Exotic Property, за год уже вырос на 40%. Фактором привлекательности стала в том числе возможность получать пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду круглый год. «Те, кто планирует переезд, интересуются чаще всего Пхукетом. Однако за два предыдущих года, после пандемии и закрытых границ, готовые предложения квартир и апартаментов с рынка вымылись почти полностью. Новые комплексы только выходят на стадию реализации. И спрос на них пока значительно превышает предложение», — комментирует Светлана Касаткина из Exotic Property.

Спросу на недвижимость в Индонезии способствует восстановление турпотока на Бали после пандемии и появление на этом рынке большого количества профессиональных застройщиков, в том числе выходцев из России. На острове относительно невысокий порог входа для инвестиций от 130–150 тысяч долларов за лот, а показатели доходности составляют от 12–20% годовых. «Инвесторы могут рассчитывать на прирост цены объекта в процессе строительства. А благодаря росту турпотока там стабильный спрос на аренду», — рассказывает Анна Андреева. 

Внимание российских инвесторов также постепенно обращают на себя экзотические локации, такие как Мальдивы, Сейшелы и Маврикий. 

Стабильный Ближний Восток

Конкуренцию Азии за деньги россиян в новом году составит ближневосточное направление. Партнер NF Group Middle East Марина Шалаева отмечает рост интереса к Оману, Катару и Бахрейну. Руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская называет также Саудовскую Аравию и ОАЭ. Среди причин — возможность пользоваться финансовой инфраструктурой этих стран, потенциально выгодные условия для инвестиций и получения визы резидента. 

В ОАЭ спрос россиян из Дубая смещается в Абу-Даби и Рас-эль-Хайму: в первом эмирате будет русская школа, во втором — казино, говорит Березовская. «Последнее, несомненно, станет точкой притяжения туристов, поэтому крупные застройщики (Emaar Properties, Elington Properties) начали активное строительство в этом регионе», — поясняет она. 

Глобально картина спроса на карте мира не изменится, считают эксперты. В 2024 году ожидается снижение спроса на турецкую недвижимость из-за повышения порога стоимости для получения ВНЖ и гражданства. «Среди европейских направлений вероятно, останутся популярными Греция, Испания, Венгрия. Однако возможна корректировка спроса на фоне роста курса евро и продолжающегося санкционного давления», — предупреждает Валерий Тумин.

Новые горизонты Европы

В ноябре стало известно, что Венгрия планирует возобновить программу «золотых виз» спустя шесть лет после ее закрытия. Она дает право получить ВНЖ на 10 лет с возможностью продления. Предыдущая аналогичная программа, действующая в 2013–2017, была закрыта из-за подозрений в коррупции. 

Новые правила могут заработать с 1 сентября 2024 года. Программа предполагают более высокий порог входа — от 500 тысяч евро, что, по мнению властей страны, должно стать инструментом контроля миграции и способствовать привлечению в страну более обеспеченных эмигрантов. 

В fam Properties ожидают, что возобновление программы позволит Венгрии увеличить долю в структуре спроса со стороны россиян на покупку зарубежной недвижимости, благодаря чему страна сможет вплотную приблизиться к традиционным лидерам на европейском направлении.

Трудности при сделках за рубежом

Недвижимость в Европе чаще всего оплачивают со счета в местном банке. В 2023-м затруднения у российских инвесторов начинаются уже на этом этапе: во многих странах для этого требуется иметь ВНЖ. Раньше покупатели недвижимости могли воспользоваться упрощенным порядком открытия счета, сейчас эта практика почти не встречается. Покупатели решают вопросы с переводом средств с помощью открытия бизнеса, а также переводов со счетов в дружественных странах и так далее. 

Но в разных юрисдикциях и банках разные требования для открытия счета, заключения сделок и ограничения для иностранцев. Например, в Греции нельзя внести аванс за недвижимость наличными, а на Кипре местные банки запрашивают подтверждение легальности происхождения средств.

Португалия могла бы быть в топе стран по продажам недвижимости россиянам, в последние два года это одно из востребованных направлений эмиграции из России. Однако релоканты столкнулись со сложностями с переводом денег и объяснением их происхождения. С февраля 2022 года Португалии перестала выдавать вид на жительство россиянам в обмен на инвестиции. А в начале 2023 года власти страны объявили о закрытии программы «золотой визы».

Кроме сложностей с переводами денег и открытием счетом в последние годы, безусловно, увеличились риски владения недвижимостью за рубежом, добавляет Тумин.

---

Обложка: 35007 / iStock