Что изменится в законах о недвижимости в 2024 году 

Январь 

Возврат НДС для апартаментов

Вступят в силу поправки в Налоговый кодекс, которые отменят нулевой налог на добавленную стоимость (НДС) для апартаментов. Для объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 января, будут действовать прежние правила. Возврат уплаты НДС по новому закону повысит издержки строительных компаний при запуске новых проектов апартаментов.

«Ожидается, что новые расходы застройщиков могут сказаться на стоимости для покупателей, поскольку девелоперы будут вынуждены закладывать налог в итоговую цену», — говорит управляющий партнер юридической компании ProLex Константин Лушников. 

Новое законодательство предполагает, что объектом НДС будет выступать только выделенная стоимость «услуг застройщика», которая прописывается в составе общей цены договоров долевого участия (ДДУ), обращает внимание Лушников. «Например, в ДДУ указана цена апартаментов — 10 млн рублей, включая услуги застройщика — 100 тысяч рублей с учетом НДС. В этом случае НДС исчисляется только с последней суммы и остальная часть не облагается НДС», — объясняет эксперт. По мнению Константина Лушникова, реальных предпосылок для существенного изменения цен на апартаменты из-за нового закона нет.

Выселение должников из ипотечных квартир

Банк России отменил рекомендацию банкам о реструктуризации кредитов заемщиков, которые испытывают сложности с их погашением, а также о приостановке исполнительных действий при реализации предмета ипотеки — единственного жилья и процедуры принудительного выселения. Проще говоря, должников по ипотеке смогут выселять из квартиры, даже если она единственная.

Такое решение принято «в связи с нормализацией экономической обстановки и закреплением механизма постоянно действующих кредитных каникул на законодательном уровне», сказано в сообщении регулятора. Эта рекомендация действовала с весны 2020 года и несколько раз продлевалась.

«Если банки действительно приостанавливали процедуру обращения взыскания на единственное жилье ипотечных должников, то с Нового года объем таких споров увеличится. Насколько массовый характер это будет носить, пока судить трудно», — комментирует адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев.

Отказ от бумажных документов

Изменится порядок взаимодействия юридических лиц с Росреестром при подаче заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость. Компании перейдут исключительно на электронную подачу документов в Росреестр, включая регистрацию договоров ДДУ. Кроме того, с января застройщики будут обязаны представлять в Росреестр заявления о регистрации собственности дольщиков на помещения, например кладовки и машино-места, расположенные в многоквартирных домах. Раньше дольщики должны были делать это самостоятельно.

«Процедура становится более четкой, прозрачной, и, самое важное, практически исключаются необоснованные приостановки в регистрационных действиях», — так анонсировал реформу руководитель Росреестра Олег Скуфинский. Для людей в регистрации недвижимого имущества ничего принципиально не изменится. Документы на регистрацию сделок с недвижимостью по-прежнему можно подавать в МФЦ и через нотариуса.

Ужесточение требований к потенциальным заемщикам

Для банков начнут действовать дополнительные ограничения по кредитованию заемщиков со средней и высокой долговой нагрузкой. Банк России установил новые макропруденциальные лимиты по необеспеченным кредитам и займам на первый квартал 2024 года. Решение принято для того, чтобы ограничить закредитованность граждан в этой сфере, говорится в заявлении регулятора. Закредитованность банки оценивают через показатель долговой нагрузки, то есть долю доходов, которую заемщики отдают на обслуживание своих кредитов. Для заемщиков, у которых она составляет 50–80%, допустимая доля новых кредитов, которые могут выдать банки, снижена с текущих 30% до 25% от квартального объема выдач. Предельный лимит на выдачу кредитных карт той же группе заемщиков сокращается с 20 до 10%.

Февраль 

Материнский капитал увеличат

С 1 февраля 2024 года на 7,5% проиндексируют материнский капитал. Новая сумма при рождении первенца его сумма составит 631 тысячу рублей, а при рождении второго ребенка — 834 тысячи рублей. На эти выплаты в российском бюджете на следующий год заложено около 500 млрд рублей. Материнский капитал по закону можно потратить, в том числе на покупку жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Март

Управляющие компании обяжут обосновывать смету

С 1 марта 2024 года управляющие компании (УК) будут должны обосновывать стоимость ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Такая обязанность появится у них в связи со вступлением в силу нового стандарта. Согласно этому документу, УК будут обязаны технически и экономически обосновывать перед собственниками:

проведение работ, на которые планируется потратить деньги;

предлагаемый тариф, который будет действовать не менее одного года.

При этом стоимость работ должна соответствовать финансовым возможностям жильцов и равномерно распределяться в течение года. УК должны будут предоставлять жильцам акты технического осмотра помещений домов. Исходя из выявленных дефектов будет составляться план работ, которые будут делиться на плановые и неотложные. «За собственниками квартир по-прежнему сохраняется право соглашаться или отвергать предложения управляющей компании по содержанию и ремонту общего имущества дома», — отмечает Константин Лушников.

Апрель

Узаконить перепланировку станет проще

В апреле 2024 года вступают в силу поправки в Жилищный кодекс и закон «О государственной регистрации недвижимости», которые упрощают перевод жилого помещения в статус нежилого после перепланировки. До сих пор завершение перепланировки помещения в доме нужно было подтверждать актом приемочной комиссии, который потом должен был быть направлен в Росреестр. Но четких сроков зафиксировано не было. Новый закон устраняет этот пробел. Для утверждения акта приемочной комиссии местным властям отводится 30 дней. Перепланировка недвижимости считается завершенной с момента внесения сведений в ЕГРН. На то, чтобы направить информацию о переводе помещения из жилого в нежилое или, наоборот, о его перепланировке дается пять рабочих дней. В новом законе также уточняется понятие перепланировки — теперь к ней относятся только те работы, когда меняются границы или площадь помещения.

Май

Ограничение сведений в ЕГРН

1 мая 2024 года вступает в силу федеральный закон, по которому в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не будут вносить сведения об объектах, составляющих гостайну. Это могут быть здания, сооружения, помещения, машино-места и объекты незавершенного строительства. Если регистрация права собственности или кадастровый учет объекта недвижимости могут привести к разглашению государственной тайны, то вместо реального владельца в графе о собственниках в ЕГРН укажут максимум «Российская Федерация». По новому закону не будут регистрировать в ЕГРН и ограничения и обременения на такой недвижимости, например договоры аренды или залога. Также в реестр могут не вносить некоторые характеристики такой недвижимости, следует из нового законодательства.

«Законодатель продолжает закрывать ЕГРН, уменьшать его значение и публичную достоверность сведений из него», — комментирует новый ФЗ адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. Он видит проблему в том, что в законе не предусмотрен механизм, с помощью которого потенциальный приобретатель объекта государственной и иной публичной собственности сможет проверить ограничения и точные характеристики недвижимости. «Таким образом, ему придется поверить публичному субъекту, а покупка публичной собственности, пусть и на торгах, все больше напоминает приобретение кота в мешке», — резюмирует изменения Алексей Агеев.

Июль

Плановый рост тарифов

С 1 июля 2024 года произойдет изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги, это предусмотрено распоряжением правительства России № 3147-р. В нем утверждены индексы изменения размера платы за коммунальные ресурсы в среднем по регионам и предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям. Для каждого региона определено и свое значение среднего индекса. Например, в Москве он составит 11%, в Подмосковье — 10,7%, в Ленинградской области — 10,2%, в Санкт-Петербурге — 9,8%.

«В одном и том же регионе, но в различных муниципалитетах, тарифы на коммунальные услуги будут увеличиваться неодинаково. Например, для Московской области возможно превышение предела до 4,9%, для Краснодарского края — до 3,5%, для Смоленской области — до 9,8%», — перечисляет Константин Лушников. Но в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе тариф будет единым для всех муниципалитетов.

Запрет увеличения ставки по ипотеке при отказе от страховки

Также в июле 2024 года вступает в силу закон, который запрещает банкам значительно поднимать ставку по ипотеке при отказе заемщика от страховки. Сейчас большинство банков предлагают пониженную ставку по кредиту на квартиру в случае покупки полиса комплексного страхования, который включает в себя несколько страховок: имущества, жизни и здоровья и титула. После изменения закона, кредитор сможет повысить ставку по кредиту только до уровня, который действовал на момент заключения договора по аналогичным кредитам, выданным на сопоставимых условиях без страхования.

Завершение массовой льготной ипотеки

В июле завершается действие программы льготной ипотеки с господдержкой. Она позволяет взять кредит по ставке значительно ниже рыночной, до 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земли для его строительства. В ЦБ предлагают полностью свернуть массовую программу льготной госпрограммы, но развивать адресные программы, например семейную ипотеку.

Из-за высокого спроса на льготные кредиты, который привел к росту цен на жилье, по инициативе ЦБ и Минфина с конца декабря 2023 года первоначальный взнос по льготной ипотеке был повышен с 20 до 30%. Также произошло изменение максимального размера кредита для Москвы и Подмосковья, Петербурга и Ленобласти. Его сократили вдвое, c 12 млн рублей до 6 млн рублей. По оценкам аналитиков «Циана», из-за этого доля доступных для покупки с помощью господдержки квартир на первичном рынке в Москве сократилась на 39%, в Санкт-Петербурге — на 48%, в Подмосковье — на 40%, в Ленобласти — на 16%.

---

Обложка: Artem Cherednik / iStock