Что такое управляющая компания. И какие формы управления домом еще бывают

Почти у всех многоквартирных домов в России должна быть управляющая компания. Без нее невозможно поддерживать дом в порядке и получать от поставщиков свет и воду. Рассказываем, как работает УК, как ее выбрать и куда обращаться, если что-то в ее работе пошло не так.

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Она следит за порядком в нем и контактирует с поставщиками воды, электричества, отопления и других ресурсов. За свои услуги УК получает плату от собственников квартир в доме.

Какие обязанности у управляющей компании

Базовые обязанности управляющей компании (УК) прописаны в Жилищном кодексе. Главное, что к ним относится, — это содержание, то есть уборка и ремонт, общедомового имущества и общение с поставщиками электричества, газа, воды и других коммунальных услуг. 

Ремонт и уборка

Управляющая компания должна следить, чтобы общее имущество было исправно и соответствовало санитарным, противопожарным и другим нормам. Минимальный перечень работ по содержанию жилья указан в постановлении правительства России. 

Коммунальные услуги

В большинстве случаев управляющая компания решает вопросы, которые связаны с вывозом мусора или поставкой коммунальных ресурсов — электричества, воды, газа, а именно:

заключает договоры с поставщиками, следит за их исполнением, оплачивает услуги;

собирает плату за коммунальные ресурсы с жителей;

информирует жителей, если у них образовалась задолженность;

предупреждает жителей о планируемых или аварийных отключениях электричества, воды и газа.

Собрания собственников

При необходимости управляющая компания инициирует и проводит общие собрания собственников. На них решаются вопросы по управлению. Например, провести такое собрание и получить согласие жильцов нужно, чтобы повысить тариф на содержание дома или чтобы сдать в аренду помещения, которые относятся к общему имуществу. 

Копии протокола собрания УК обязана разместить в общедоступных для собственников местах, например на информационных стендах и своем сайте. Если вопрос касается управления дома, то протокол также размещают на сайте ГИС ЖКХ. На этом же сайте можно проверить, какая компания управляет домом.

Набор услуг управляющей компании может отличаться в зависимости от того, есть ли, например, в доме газ или лифты, работают ли консьерж или охранники. Конкретный перечень функционала можно посмотреть в договоре собственника с УК.

Как выбирают УК и как ее сменить

Собственники выбирают управляющую компанию на общем собрании. Инициатором голосования может стать любой собственник. Чтобы решение признали законным, за управляющую компанию должны отдать больше 50% голосов. Причем доля считается от общего числа голосов собственников, а не только от принявших участие в собрании. 

Количество голосов у одного собственника зависит от площади его недвижимости. Учитывается не только жилое имущество, но и кладовки и машино-места, если они входят в состав дома. Например, у собственника однокомнатной квартиры, который владеет машино-местом, количество голосов может быть больше, чем у собственника двухкомнатной квартиры.

Если у дома уже заключен договор с другой УК, то сначала надо провести голосование, чтобы расторгнуть с ней договор.

Жилищный кодекс РФ обязывает собственников выбрать УК или ТСЖ во всех домах, где больше 30 квартир. Если квартир меньше, то с точки зрения Жилищного кодекса собственники могут управлять домом сами, без каких-то организаций. Но это право, а не обязанность.

Как проверить лицензию УК

Проверить лицензию управляющей компании можно на сайте ГИС ЖКХ. Сейчас лицензии на управление жилыми домами есть у более чем 21 тысячи компаний. 

Куда жаловаться на работу УК

Если собственники недовольны качеством услуг или считают, что управляющая компания нарушает договор, они могут пожаловаться:

директору УК — если сотрудники компании хамят или плохо выполняют свои обязанности, например не убирают в подъезде;

в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) — если УК не выполняет обязанности, которые прописаны в договоре управления домом или Жилищном кодексе;

в Роспотребнадзор — если УК не дает собственникам сведений о сроках, качестве и объеме предоставленных услуг;

в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) — если УК не соблюдает тарифное регулирование, например без согласия собрания собственников повышает тариф на содержание жилья;

в прокуратуру — если обращения в УК или надзорные органы не работают.

Какие еще формы управления домом бывают 

Альтернатива управляющей компании — товарищество собственников жилья, или ТСЖ. В этом случае функционал управляющей компании выполняет часть собственников дома — полностью самостоятельно или с привлечением подрядных организаций.

То есть функционал у ТСЖ и УК одинаковый, но есть отличия:

---

Обложка: «Самолет»