Смертельный вред дорогой аренды, рост спроса на автозаправки в США и другие новости за неделю
Дорогая аренда повышает риск внезапной смерти, деловой центр Франции теряет продажи, британские девелоперы обвиняют власти в сговоре — собрали новости недели в нашем дайджесте.
Высокая аренда в США повышает шансы внезапной смерти
К такому выводу пришли ученые Принстонского университета и Центра экономических исследований Бюро переписи населения США. Они увидели эту корреляцию, изучая данные переписей населения за почти 20 лет. В миллионах записей ученые выделили отдельных арендаторов и следили за ними. Оказалось, что, если человек отдавал больше половины своего дохода на аренду жилья в 2000 году, его шансы внезапно умереть в следующие 20 лет повышались на 9% в сравнении с теми, кто отдавал на аренду только 30% дохода. А у тех, кто платил за жилье 70% от дохода, вероятность преждевременной смерти была на 12% выше. Ученые также выяснили, что риск выселения увеличивает шансы внезапной смерти на 19%, а после решения о выселении риск смерти вырастает на 40%.
Ведущий автор исследования Ник Грец призвал рассматривать доступность жилья не только как часть жилищной политики, но и политики в области здравоохранения. В США рост арендных ставок опережает рост зарплаты, в результате типичный американец платит за аренду 30% и больше от своего дохода.
Стоимость жилья в Гонконге может упасть
на 3–10% в 2024 году
Это произойдет из-за большого объема предложения жилья и высоких процентных ставок, полагают аналитики. Ставка ЦБ Гонконга сейчас составляет 5,75%. Обычно Центробанк Гонконга при установке ключевой ставки следует за ФРС США, но в следующем году, возможно, это движение не будет мгновенным. Ожидается, что ставка ФРС может снизиться на 0,75% в 2024 году. При этом цены на жилье в Гонконге будет поддерживать растущий спрос со стороны материкового Китая и повышение доходности аренды. Хотя большинство участников рынка ждут снижения цен, два агентства недвижимости прогнозируют рост стоимости жилья в Гонконге на 5–8% в следующем году.
Продажи офисов в деловом центре Парижа снизились
Стоимость сделки в одном из крупнейших деловых центров Европы Ла Дефанс в пригороде Парижа упала примерно до 15 млн евро (16,4 млн долларов) с начала года. Для сравнения: средняя стоимость сделки в 2020 году составляла от 500 млн до 1 млрд евро. Доля свободных офисов достигла примерно 14–15%, что намного выше исторического минимума в 5%. Деловой центр столкнулся с последствиями пандемии — многие теперь работают из дома. Однако в 2023 году в районе было сдано в аренду ненамного меньше, чем в 2021-м и 2022-м, когда этот показатель составлял больше 200 тысяч кв. м.
Британские девелоперы обвинили местные власти в сопротивлении строительству
Федерация домостроителей (HBF) заявила, что власти подверглись влиянию лобби NIMBY (англ. Not in my backyard — «не на моем заднем дворе»). Этот термин означает сопротивление строительству и развитию инфраструктуры в уже сложившейся застройке. В третьем квартале 2023 года в Англии было выдано 50 тысяч разрешений на строительство, что на 12% меньше, чем во втором квартале, и на 28% меньше, чем годом ранее, отмечают в HBF. Девелоперы предупредили, что такая политика снизит количество построенных домов до рекордно низкого уровня в ближайшие годы. На это власти заявляют о высоком уровне строительства в последние годы. Например, в 2022 году было построено более 234 тысяч домов, а это больше, чем ежегодно строилось в 1997–2010 годы.
В Нидерландах запрет на покупку жилья для сдачи в аренду снизил число инвесторов
Почти два года назад власти города Утрехта запретили покупать второе жилье, если покупатель не сможет доказать, что там будет жить он сам или член его семьи. Из-за этого ограничения за последние два года 78% жилой недвижимости в городе купили для жизни, а на инвестиционные сделки пришлось только 11%. А доля недвижимости, купленной для сдачи в аренду, снизилась с 13%, до всего лишь 2%. Доля тех, кто покупает свой первый дом, составила 53% от всех лотов за июль — декабрь 2023 года в сравнении с 46% за тот же период 2021 года. Сейчас запрет действует только на объекты стоимостью до 587 тысяч евро, но власти планируют расширить его на недвижимость стоимостью до 716 тысяч евро.
Вырос интерес инвесторов к торговой недвижимости в США
На фоне снижения спроса на офисы институциональные инвесторы и частные инвестиционные фонды проявляют интерес к торговой недвижимости. Аналитики ожидают притока капитала в сектор в 2024 году. Крупнейшим инвестором в этом секторе в этом году стала инвесткомпания Blue Owl Capital, которая с 2020-го каждый год покупала торговую недвижимость на 1,5–2,3 млрд долларов. Продуктовые магазины, аптеки, мини-маркеты, магазины запчастей и автозаправки устойчивы как к росту онлайн-торговли, так и к экономическим спадам, уверены в инвесткомпании. Как отмечают эксперты, многоквартирные дома и промышленные объекты сейчас очень дороги, поэтому приходится повышать арендные ставки, чтобы объект окупился. В то же время торговая недвижимость дает «немедленную прибыль». Однако высокие затраты на строительство будут мешать дальнейшему росту рынка торговой недвижимости.
Долг шведских застройщиков по облигациям достиг почти 12 млрд долларов
Шведский сектор недвижимости сталкивается с растущей финансовой нагрузкой из-за приближающихся сроков погашения купонов по облигациям. По данным Bloomberg, 11,9 млрд долларов по облигациям сектора недвижимости страны имеют срок погашения в 2024 году. Компания Oscar Properties, которая управляет складами, торговыми помещениями и жильем, не смогла выплатить свой долг в 1,6 млрд шведских крон (157 млн долларов). Из-за этого ее кредитору, местному банку DNB ASA, перешел портфель недвижимости стоимостью 3 млрд шведских крон. Банк пытается его продать. Есть риск, что на рынок хлынет больше объектов, чем он сможет переварить, а значит, цены на недвижимость могут пойти вниз. Стоимость жилья в Швеции уже снизилась в сентябре на 11% год к году.
Обложка: Maximilian Zahn / Unsplash
