ЦБ сможет ограничивать выдачи ипотеки: как это повлияет на рынок
ЦБ может получить новый инструмент для ограничения выдачи ипотеки. С его помощью Банк России сможет регулировать количество кредитов на недвижимость, которые выдает конкретный банк. Инициатива уже прошла первое чтение в Госдуме.
Депутаты Госдумы предложили наделить Банк России правом вводить прямые количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов. Законопроект об этом прошел первое чтение в феврале.
В случае принятия инициатива заработает с 1 июля 2024 года. Но регулятор в соответствии с внутренними регламентами может начать ограничивать выдачу ипотеки не раньше октября 2024 года.
В чем суть изменений
В законопроекте предлагается вводить ограничения на выдачи ипотеки через макропруденциальные лимиты (МПЛ) — это инструмент, с помощью которого ЦБ может устанавливать для банков и микрофинансовых организаций максимально допустимую долю определенных видов кредитов в общем объеме кредитов этого вида. Так регулируется число выдаваемых кредитов.
«Пруденциальный» означает осторожный, благоразумный, дальновидный. А приставка «макро» говорит о том, что меры направлены на поддержание стабильности всей финансовой системы. То есть с помощью таких ограничений ЦБ рассчитывает повлиять на экономику в целом.
Сейчас такие лимиты используются только для регулирования выдачи необеспеченных потребительских кредитов, то есть займов без залогов и поручительства. Банки ограничены в оформлении кредитов наличными и кредитных карт для заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки, а также в выдаче кредитов на срок больше пяти лет.
Как указано в пояснительной записке к законопроекту, введение МПЛ в ипотеке должно снизить закредитованность граждан и предотвратить накопление рисков банками. Меру предлагается распространить на классические ипотечные кредиты, которые выдаются под залог строящегося или готового жилья, а также на ипотеку под залог коммерческой недвижимости и гаражей.
Как ЦБ уже влияет на объемы выдачи ипотеки
У ЦБ уже есть один инструмент для ограничения выдачи ипотечных кредитов — это надбавки к коэффициентам риска. Регулятор их использует, чтобы банки создавали больший запас капитала при выдаче ссуд клиентам с высокой долговой нагрузкой. Это значит, что при выдаче кредитов людям, которые уже отдают на их обслуживание большую часть своего дохода, банкам нужно заморозить часть своих денег на случай, если заемщик не вернет кредит.
Величина надбавки зависит от соотношения двух параметров — показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика и уровня первоначального взноса по кредиту. Размер этих надбавок будет увеличен с 1 марта 2024 года.
Из-за надбавок банкам будет особенно невыгодно выдавать ипотеку при первоначальном взносе до 10% и при показателе долговой нагрузки больше 80%. Последнее означает, что, если выдать кредит заемщику, он будет отдавать на погашение этого и других займов больше 80% своего ежемесячного дохода.
Макропруденциальные лимиты дополнят и усилят эффект надбавок, говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. При этом новые меры могут ограничивать выдачу кредитов по конкретным характеристикам, то есть более просто и грубо, чем надбавки к коэффициентам риска, добавляет он. «Например, можно было бы ограничить выдачу ипотеки с низким первым взносом независимо от долговой нагрузки заемщиков. Или ограничить выдачи ипотеки по нереалистично низким ставкам, компенсируемым банкам со стороны застройщиков через комиссии, которые те закладывают в стоимость объектов», — поясняет Беликов.
Кроме того, макропруденциальные лимиты не позволят банку-кредитору сгладить свой заградительный эффект за счет накопленного буфера достаточности капитала, который во многом обеспечили надбавки к коэффициентам риска, заключает эксперт. То есть эффект от новых и существующих мер будет комплексным.
Почему ЦБ хочет ввести новые ограничения
За 2023 год российские банки увеличили ипотечный портфель на 34,5%, выдав ипотеки на рекордные 7,78 трлн рублей. Около 60% выдач составили льготные кредиты по госпрограммам.
Авторы законопроекта отмечают выросшие риски в ипотечном кредитовании. ЦБ также не раз предупреждал о риске формирования пузыря на ипотечном рынке. В частности, по итогам четвертого квартала 2023 года регулятор зафиксировал рост ценового разрыва между первичным и вторичным жильем до 44%. В начале третьего квартала этот разрыв в ЦБ оценивали в 42%. При этом если сравнивать с новостройками не всю вторичку, а только квартиры в недавно сданных домах, то разница составляет всего около 6%, подсчитали в «Циан.Аналитике».
«Если заемщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, полученных средств может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по кредиту. Это несет риски как для заемщика, так и для кредитора», — говорится в пояснительной записке. Ранее эти аргументы приводила и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.
Также выросла доля выданной ипотеки заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%: с 37% в четвертом квартале 2022 года до 47% в третьем квартале 2023 года. Из-за этого может снизиться качество обслуживания ипотечных кредитов, предупреждают авторы законопроекта. Проще говоря, ипотечные заемщики перестанут платить за свои кредиты или будут это делать с задержками.
Для охлаждения ипотечного кредитования Эльвира Набиуллина еще осенью 2023 года просила наделить Банк России полномочиями по установлению МПЛ в ипотеке. В том числе она обратила внимание на рост ипотеки с низким первоначальным взносом до 20%.
По мнению Беликова, закредитованность населения в среднем так высока, что эти меры нужно было вводить еще в прошлом году, так как в 2022–2023 годах ипотечное кредитование разгонялось из-за слабого контроля. «При текущей долговой нагрузке граждан и, по сути, неуправляемой динамике цен на жилье охлаждать рынок приходится всеми доступными мерами», — предупреждает эксперт.
Как новые меры повлияют на рынок ипотеки
В 2024 году будет происходить и объективное сокращение спроса на ипотеку, и рост уровня отказов со стороны банков, считает Беликов. К последнему, по его словам, приведут факторы в совокупности:
введение макропруденциальных лимитов,
ужесточение надбавок к коэффициентам риска,
рост закредитованности россиян.
В целом ипотечные выдачи в 2024 году просядут на 30–40% относительно 2023 года, прогнозирует Беликов. В «Дом.РФ» прогнозируют сокращение объема выдачи ипотеки в рублях на 36–50% и на 30–45% — по количеству кредитов.
Основные сложности в получении кредитов будут у заемщиков двух групп:
тех, кто отдает или рискует отдавать по кредитам больше половины своего официального ежемесячного дохода, говорит Беликов. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская отмечает, что ограничения затронут в первую очередь клиентов с показателем долговой нагрузки более 80%.
тех, кто берет ипотеку с низким первоначальным взносом.
«Это не означает, что таких кредитов больше не будет на рынке, но их количество будет существенно ограничено», — отмечает Людмила Рокотянская.
Находить предложения ипотеки с низким первоначальным взносом станет все сложнее, считает Беликов. «Вероятно, ипотека с первым взносом менее 20% станет практически недоступна. А условно оптимальным первым взносом будут считаться 30%», — предполагает эксперт.
Все это не приведет к заметному снижению цен на жилье, полагает Беликов. По его мнению, их динамика может лишь выйти на плато. «У застройщиков нет большой мотивации к снижению цен, поскольку платежеспособный спрос ограничивается в любом случае, независимо от колебаний цен на недвижимость. И, напротив, сомнительные практики банков вроде требования комиссий с застройщиков с каждого выданного ипотечного кредита на их объекты побуждают застройщиков включать дополнительные расходы в цены на жилье, что ведет к их росту или, по крайней мере, перебивает эффект тех факторов, которые могли бы обусловить нормализацию цен», — объяснил Беликов.
Рокотянская, напротив, считает, что с помощью МПЛ разница цен между первичным и вторичным рынком недвижимости стабилизируется к концу 2024 года.
Проще говоря:
В Госдуме рассматривают законопроект о праве ЦБ ограничивать выдачу ипотеки в конкретном банке. Это нужно, чтобы охладить рынок ипотеки.
Если инициатива будет принята, то ипотеку станет сложнее оформить тем, кто отдает на кредиты больше 50% или 80% своего официального дохода.
Найти предложения ипотеки с низким первоначальным взносом станет сложнее.
Объем выдачи ипотеки по итогам 2024 года снизится, но на это повлияют не только новые ограничения, но и другие факторы.
Обложка: «Самолет»
