История доходных домов в России: как и почему появилось арендное жилье

Первые доходные дома: от Древнего Рима к Промышленной революции

Первые доходные дома, то есть многоэтажные здания, квартиры в которых сдавались в аренду, появились в Древнем Риме в III веке до н. э. и назывались «инсулы» (то есть «острова»). Они достигали высоты в 10 этажей, а жили там в основном люди среднего достатка и малообеспеченные — чем выше по лестнице, тем беднее жители. Запомните это правило, оно повторится через две тысячи лет. 

Затем в истории такого типа жилья наступил долгий перерыв — в Средние века нет свидетельств существования доходных домов. Но уже в Новое время, это период с XVI по XIX век, европейцы вспомнили о римской практике. В Англии, Франции и Германии вернулись к строительству жилья, ориентированного исключительно на аренду. Это случилось в середине XVIII века, во время Промышленной революции. Так же, но чуть позже, произошло и в Российской империи. 

Есть три ключевые причины, почему в это время стали популярны жилые квартиры для сдачи в аренду:

Развитие промышленности. Новым рабочим и инженерам, студентам и преподавателям нужно было жилье.

Накопление необходимых капиталов. В крупных городах появились зажиточные люди, которые хотели как-то разместить свободные деньги. Некоторые из них могли и хотели инвестировать в строительство доходных домов.

Поощрение со стороны государства. Городские власти прокладывали к доходным домам водопровод и канализацию, чинили дороги, потому что городская казна значительно пополнялась благодаря налогам домовладельцев.

Как Российская империя стала обрастать доходными домами

Россия повторила те же тенденции, что и другие страны Европы, но с опозданием. Индустриализация у нас началась приблизительно в 1830-х годах, а полноценная урбанизация запустилась только после отмены крепостного права, то есть на сто лет позже, чем в Западной Европе. 

Первые доходные дома в России, вероятнее всего, появились в Санкт-Петербурге в середине XVIII века. В Москве этот тип недвижимости начал распространяться с 1785 по 1790 год. 

Особенно популярны доходные дома в России стали во второй половине XIX века. В авангарде шли именно Москва и Санкт-Петербург, самые бурно растущие города империи. Москва всего за 100 лет, к началу 1915 года, выросла с 250 тысяч до 1,8 млн жителей. Население Санкт-Петербурга за то же время увеличилось с 360 тысяч до 2,3 млн человек. Кстати, дома с дворами-колодцами, сформировавшие современный вид центра Петербурга, — это, как правило, доходные дома.

Конечно, деревня мигрировала не только в Москву и Санкт-Петербург. Например, в Саратове к концу XIX — началу XX века доходные дома стали основным видом жилья — в них жили 80% горожан. Аналогичное жилье строили в Симбирске (сейчас — Ульяновск), Нижнем Новгороде, Казани, Томске, Новосибирске. Непосредственно перед революцией 1917 года доля доходных домов в жилом фонде Петербурга и Москвы составляла до 80% и 40% соответственно. А историк Екатерина Юхнева в своей книге «Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта» подсчитала, что арендованное жилье доходило до 98% всего жилищного фонда дореволюционного Петербурга. 

15%

от общего дохода Москвы составляли налоги от доходных домов

Наступил настоящий расцвет. Что неудивительно: с финансовой точки зрения доходные дома были крайне выгодны как городским властям, так и инвесторам. В 1913 году общий доход Москвы составлял 47 млн рублей, из них 7 млн, то есть почти 15%, город получил в качестве налогов от владельцев таких домов. Власти собирали 6–8%-ный налог от среднего дохода арендодателей. Среднегодовая доходность такого дома в Санкт-Петербурге в XIX веке для его владельцев варьировалась от 8,5% до 15%.

Какими были и как строились доходные дома

У первых доходных домов обычно было 1,5 этажа: над основным, первым этажом надстраивался мезонин. После отмены крепостного права и начала урбанизации тип домов резко меняется — в конце XIX века у каждого десятого дома в Петербурге было 4 этажа и больше, а в начале ХХ века город массово обрастает привычными сейчас домами в 5–7 этажей.

Этажи обычно разделялись так: первые занимали салоны и рестораны, на вторых заседали конторские служащие, третьи этажи считались самыми элитными, их обычно сдавали промышленникам или банкирам. Дальнейшие этажи занимали жильцы статусом пониже, то есть в Российской империи старательно следовали правилу Древнего Рима: чем выше по лестнице, тем беднее жители. Самые высокие апартаменты, мансарды и чердаки сдавали небогатым студентам, богеме и отставным военным.

Строили доходные дома быстро, в среднем укладывались в 5–6 месяцев. В Петербурге четырехэтажный доходный дом Василия Жукова в 1845 году возвели — правда, без внутренней отделки — всего за 50 дней. Заселялись дома с чрезвычайной скоростью, хотя строительный устав России того времени прямо запрещал «каменные дома, построенные в одно лето, штукатурить снаружи по истечении года от окончания постройки» — то есть от момента постройки дома до первых жильцов по закону должно было пройти не меньше года. Естественно, этот закон повсеместно нарушался, никто не хотел терять выручку.

Квартиры в доходных домах того времени делили на четыре большие категории исходя из комфортности и размеров жилья:

барского типа;

для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей;

для чиновников и учителей со средними доходами; ​

с коечно-каморочными квартирами, рассчитанные на бедняков. Здесь, например, можно было снять угол.

Иногда выделяют еще одну, пятую категорию — ночлежки. Там жили самые бедные слои населения. Разница между барскими квартирами и ночлежкой показывала уровень социального расслоения в империи. В барских квартирах в дореволюционном Санкт-Петербурге бывало по 18 комнат. В то же время комиссия по оздоровле­нию Хитрова рынка, основанная в 1897 году, описывая одну из ночлежек, отмечала — на одного человека приходилось втрое меньше воздуха, чем необходимо по санитарным нормам. 

Сколько стоило арендовать квартиры

Стоимость аренды жилья варьировалась от города к городу, от дома к дому, от квартиры к квартире. Но в среднем барское жилье в начале ХХ века стоило от 100 до 500 рублей в месяц — за эти деньги вы получали от 7 до 15 комнат, как у профессора Преображенского из «Собачьего сердца». Одной из самых дорогих квартир под сдачу того времени можно назвать квартиру в особняке князя Щербатова в Москве на Новинском бульваре, 11. Ее стоимость доходила до 1 тысячи рублей в месяц. Для сравнения: средняя зарплата маляра недотягивала до 40 рублей в месяц, а столяр зарабатывал 40–45 рублей.

Жилье для высокооплачиваемых служащих стоило уже дешевле: 4–6-комнатная квартира сдавалась за 30 рублей в месяц и выше. Квартиры для чиновников и учителей обходились в 10–15 рублей (примерно столько же стоила одна корова), причем Московское земство платило учителям по 300 рублей в год, добавляя 50 рублей за каждые три года стажа. То есть у молодого учителя на съем квартиры могло уходить 40–60% жалованья. 

Самая дешевая комната стоила 20 копеек за ночь, а койко-место — в четыре раза дешевле. Отдельной формой аренды были так называемые углы. Рабочие люди часто жили в комнатах несколькими семьями — как правило, по четыре семьи, в семейных кроватях дети спали вместе с родителями. Самыми ценными считались углы у окон, поскольку там был шанс на вентиляцию воздуха, в Петербурге они стоили 5 рублей в месяц. Задние углы, расположенные около печки, оценивались в столице в 3 рубля ежемесячно. Традиция сдачи углов приводила к перенаселению. «Рабочее население живет теснее, чем мертвые на кладбищах, где на каждую могилу приходится около 4 кв. м», — писала врач Мария Покровская в статье «Вопрос о дешевых квартирах для рабочего класса».

Существовали законы, которые защищали как квартиросъемщика, так и владельца. К примеру, если арендатор исправно платил квартплату и не нарушал общественный порядок, владелец не имел права его выселять. А плату за жилье арендодатель должен был повышать не чаще раза в год. Но если жилец не оплачивал жилье или нарушал правила, его могли выселить в принудительном порядке. 

Как в России возрождают доходные дома

Доходные дома перестали существовать после революции 1917 года. Большевики национализировали жилье и провели повсеместные перепланировки — и практически во всех доходных домах появились коммунальные квартиры.

После этого о доходных домах забыли до начала 2000-х. В новой России мэрия Москвы решила вернуться к дореволюционной практике и построить экспериментальный доходный дом. Сделать это было решено за счет бюджета города. Он появился в 2003 году в Большом Николоворобинском переулке. Ставки аренды варьировались от 2,5 тысячи долларов за двухкомнатную до 12 тысяч долларов за двухэтажную семикомнатную квартиру. Это от 75 до 360 тысяч рублей по тогдашнему курсу. Сейчас часть квартир в доме перешли в частную собственность. 

Уже после окончания строительства первого доходного дома мэр Москвы Юрий Лужков заявлял, что строить «муниципальные доходные дома с низкой рентабельностью», в которых квартиры будут сдаваться в наем по умеренным ценам, необходимо для решения жилищных проблем москвичей. 

Мэрия Лужкова больше доходных домов не построила, но позже появились другие подобные проекты. Спустя почти 100 лет рынок институционального арендного жилья начал возрождаться — пока за счет денег государства, а не частных инвесторов.

Со стороны государства рынок арендных домов в основном развивает госкомпания «Дом.РФ». В 2017 году она запустила свой первый доходный дом в Москве. Сейчас компания сдает почти три тысячи квартир в девяти арендных домах — в Москве, Воронеже и Екатеринбурге. А также развивает проекты аренды для компаний и для студентов и готовится запустить арендные дома в Ханты-Мансийске, Тюмени, Екатеринбурге, Челябинске, Нижневартовске и Сургуте. 

Кроме коммерческой аренды, госкомпания курирует пилотную программу социальной аренды на Дальнем Востоке, на нее выделено почти 90 млрд рублей. Планируется, что на них построят дома, в которых 10 тысяч специалистов и студентов смогут снимать квартиры за примерно 25% от рыночной ставки аренды. Необходимость таких программ поясняют тем, что 40% россиян не могут позволить себе ипотеку даже при нулевой ставке.

По данным опроса ВЦИОМ, собственное жилье есть у 79% граждан России. При этом 18% опрошенных не удовлетворены квартирой или домом, где они живут, в том числе потому, что жилье им не принадлежит, или в нем слишком тесно, или оно находится в аварийном состоянии.

С помощью арендного жилья планируется вывести этот рынок из серой зоны. В России сейчас сдается в аренду около 229 млн кв. м, это 6% от всего жилья в стране. При этом более 95% рынка находится в тени, работодатели не платят со сдачи своих квартир налоги. Вывод из серой зоны таких квартир принес бы в бюджет 100 млрд рублей налогов ежегодно.

За последние 20 лет власти несколько раз заявляли о планах привлечь инвесторов на рынок арендного жилья. Например, в 2007 году Минрегионразвития (это министерство уже упразднено) планировало бесплатно раздавать инвесторам участки под доходные дома при условии, что они будут сдавать квартиры по фиксированной ставке аренды.

Чиновники рассчитывали, что к 2025 году доходные дома будут занимать 12–15% от всего жилья, которое сдается в аренду. В 2020 году стало известно о подготовке программы строительства некоммерческого арендного жилья для обеспечения жильем более 980 тысяч семей, к ней также планировалось привлечь инвесторов. А в конце 2022 года заговорили о том, что инвесторам таких домов предоставят льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю и на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки. Но масштабного привлечения инвесторов к строительству доходных домов пока так и не произошло.

---

Обложка: Ludvig14 / WikiMedia Commons