Чему можно научиться на провалах крупных флиппинг-компаний
Флиппингом, то есть быстрой перепродажей квартир после их улучшения, занимаются прежде всего частные инвесторы. Но есть и случаи, когда большие компании пробовали себя на этом рынке. Что из этого вышло — в нашем материале.
Стратегия флиппинга жилья появилась и остается популярной в США. На перепродажу домов после ремонта приходится 8,4% от всех сделок с недвижимостью в стране. Заработать на одной такой сделке в среднем можно 25–30 тысяч долларов чистой прибыли. В Европе этот тренд появился не так давно.
Что такое флиппинг
Флиппинг (от англ. to flip — «переворачивать») — это покупка жилья в плохом состоянии для перепродажи после ремонта. Цикл сделки обычно занимает до четырех месяцев, а наценка при перепродаже составляет в среднем 30–40%.
Zillow и Redfin: ошибки в стратегии и не то время
Zillow — одна из крупнейших платформ по продаже и аренде недвижимости в США и Канаде. В 2018 году компания запустила сервис «Мгновенные предложения» (англ. — Instant Offers). Владельцы выставляли недвижимость на продажу и запрашивали предложение у Zillow. Компания оценивала дом, предлагала цену и выкупала объект, чтобы после ремонта вновь выставить его на продажу.
Бывший глава компании Спенсер Раскофф был уверен, что на рынке флиппинга у Zillow есть преимущество в виде «огромной аудитории продавцов и огромной аудитории покупателей». К 2024 году компания планировала покупать для перепродажи пять тысяч домов ежемесячно. Но в конце 2021 года Zillow заявила, что больше никогда не будет заниматься флиппингом.
Главная ошибка Zillow была в том, что компания сделала ставку на дома бизнес-сегмента по 450 тысячи долларов, а не экономкласса по 250 тысяч долларов за дом, и рассчитывала на рост стоимости недвижимости за три месяца, считает основатель российского сервиса для оценки квартир Realist Алексей Гальцев. При этом Zillow использовала прогнозную модель на данных по прошедшим сделкам, тогда как цены на рынке очень быстро менялись. Поэтому модель не могла дать точных результатов.
К закрытию проекта Zillow накопилось семь тысяч домов, купленных для перепродажи. При этом многие из них стоили меньше, чем Zillow за них заплатила. Акции компании после неудачного эксперимента упали более чем на 30%, компания списала больше 550 млн долларов убытков и уволила около 25% сотрудников. С момента запуска услуг по флиппингу компания не получила прибыли от этого направления.
В 2022 году, спустя год после неудачи Zillow, о сворачивании бизнеса по перепродаже жилья заявил другой брокер недвижимости, который работает в США и Канаде, — Redfin. При этом брокеру пришлось уволить почти 900 сотрудников, или 13% от штата. «Чтобы процветать в условиях спада на рынке жилья, который может продлиться как минимум до 2023 года, мы должны упростить наш бизнес», — говорил тогда гендиректор компании Гленн Келман.
Алексей Лещенко
частный инвестор, автор телеграм-канала о флиппинге
«Сейчас флиппингом заниматься сложно. По всему миру, в том числе и в США, повышают процентные ставки. Теперь компании, которые покупают дома под флиппинг в кредит, должны платить банку больше. Кроме того, потенциальным покупателям выгоднее арендовать жилье, а не покупать его при такой высокой ипотечной ставке.
Модель Zillow была построена вокруг алгоритма мгновенной оценки квартир. Во-первых, скупив все доходные объекты, компания закупала менее доходные. Во-вторых, удаленно дома сложно оценить объективно. Это оценка на «сейчас», без перспективы. Переоценив объект, компании получают убытки при падении рынка. Так и случилось.
Помимо этого, проблемы Zillow и подобных компаний — в их масштабе. Флиппинг требует много контроля, и чем меньше компания, тем проще контролировать «на месте». Для большой компании любая претензия к качеству — это катастрофа, а частник может себе позволить, например, где-то сэкономить. Из-за этого со временем процессы в больших компаниях слишком дорожают.
У большой компании есть свои преимущества. Но чтобы заниматься флиппингом, ей нужно прежде всего определить цепочку действий, которые создают добавленную стоимость. И из этой цепочки нужно взять только то, что возможно оцифровать и стандартизировать. Все, что требует контроля «на месте», нужно предоставить франчайзи».
Opendoor и Offerpad: флиппинг как основное напавление
Opendoor была основана в 2014 году, и, в отличие от Zillow и Redfin, флиппинг — ее основная деятельность. В 2022 году компания впервые вошла в 500 крупнейших компаний США. Выручка компании тогда составляла 8 млрд долларов. В 2023-м она превысила 15 млрд долларов.
Сейчас компании приходится нелегко из-за нестабильного рынка жилья в США и высоких ставок по ипотеке. Opendoor важна возможность не сильно завышать цену на объекты, так как ее основная аудитория — люди, которые готовы только немного переплатить за комфорт. «Макроэкономическая ситуация неопределенна, но недвижимость никуда не денется. Люди продолжают переезжать», — уверена гендиректор Opendoor Кэрри Уилер. Однако компания в прошлом году все же уволила 22% сотрудников, ссылаясь на сокращение рынка жилья.
Еще одна компания из сферы флиппинга появилась в 2015 году — это Offerpad. Схема работы такая же: вы отправляете онлайн-заявку с несколькими фотографиями, и в течение 24 часов, после личного осмотра дома, Offerpad присылает предложение о выкупе.
В 2023 году выручка Offerpad снизилась на 71%, до 234 млн долларов. Business Insider пишет, что крупные компании, перепродающие жилье, поступают «легкомысленно», поэтому некоторые уже закрылись, а другие испытывают трудности на фоне падающего рынка.
Ziroom — китайский флиппер, который сдает жилье в аренду
Есть и успешные случаи по выходу крупных компаний на рынок флиппинга, но их модель отличается от Zillow и Opendoor. Например, это сервис Ziroom, который принадлежит китайскому агентству недвижимости Lianjia. Компания заключает договор с владельцем квартиры, приводит помещения в порядок и сдает жилье в долгосрочную аренду с наценкой, иногда покомнатно. Сервис принимает все платежи на свои счета — владелец может даже не знать о жильцах.
«Ziroom — это не классический флиппинг, а флиппинг квартир с последующей их сдачей в аренду. Это успешная бизнес-модель. Спрос на аренду квартир с качественным ремонтом увеличивается, при этом сохраняется дефицит таких квартир. Кроме того, отдельное преимущество Ziroom в том, что компания сдает в том числе покомнатно», — говорит гендиректор «Самолет Плюс Гарантия» Ефим Вайсберг.
Из каких этапов обычно состоит флиппинг
Анализ рынка. Инвесторы изучают конкурентную среду, выбирают целевую аудиторию и расположение квартиры.
Поиск объекта. Идеальный выбор — объект по цене ниже рынка, в котором можно сделать недорогой быстрый ремонт и продать с хорошей прибылью.
Покупка недвижимости. За свои или привлеченные деньги. Важно правильно оформить сделку, чтобы защититься от мошенников и исключить юридические споры.
Ремонт. Инвесторы готовят дизайн-проект, составляют смету, выбирают рабочих, покупают стройматериалы, контролируют ход работ.
Подготовка квартиры к продаже. Здесь пригодятся профессиональный фотограф и хоумстейджинг.
Поиск покупателя и продажа квартиры. Иногда покупатель находится еще на стадии ремонта.
