Аренда за 1 рубль: как получить недвижимость почти бесплатно
В Москве и других российских городах действуют программы, которые позволяют арендовать здание или земельный участок по льготной арендной ставке: 1 рубль за 1 квадратный метр в год. Рассказываем, какие условия для этого нужно выполнить и на какой срок дешевой аренды можно рассчитывать.
Как арендовать здание за 1 рубль в год
Впервые в России программа «Аренда за рубль» была запущена в Москве в 2012 году. Изначально власти разработали ее для восстановления объектов культурного наследия в аварийном состоянии. Мэр Москвы Сергей Собянин называл ее выгодной и для бизнеса, и для города: «Мы спасаем уникальные особняки от неминуемого разрушения. А инвесторы получают для ведения бизнеса здания с богатой историей и выгодной локацией в долгосрочную аренду за символическую плату».
Как работает программа:
Объект культурного наследия предоставляется в наем на 49 лет по результатам торгов. Их начальная цена устанавливается на основании отчета о рыночной оценке объекта.
На проведение ремонтных или реставрационных работ дается пять лет. Все это время инвестор платит аренду, которая определена по результатам аукциона.
После завершения и приемки работ Мосгорнаследием ставку снижают до 1 рубля за 1 квадратный метр в год.
По данным Департамента экономической политики и развития Москвы, с момента запуска программы по такой схеме арендовано 31 здание-памятник общей площадью 17,9 тысяч кв. м. Из них в 19 уже завершены восстановительные работы, и объекты площадью 12,8 тысяч кв. м переведены на льготную ставку. Суммарно экономия на аренде по сравнению с рыночными ставками превысила 2,1 млрд рублей. Большая часть зданий после ремонта используется под офисы.
Примеры зданий, отреставрированных по этой программе:
Жилой дом купца Николая Баулина XIX века
улица Николоямская, дом 52, владение 1
Городская усадьба Андрея Сытина
Сытинский переулок, дом 5/10, строение 5
Особняк Московской межевой канцелярии
Хохловский переулок, дом 10, строение 1
Главный дом усадьбы Матвеевых
Волховский переулок, дом 21/5, строение 1
Жилой дом Наумовых-Волконских
улица Пречистенка, дом 36, строение 2
Следить за анонсами торгов по этой программе можно на инвестиционном портале Москвы в разделе «Имущество от города».
Похожие программы действуют и в других городах. В Петербурге программа льготной аренды памятников стартовала в 2018 году, ее главное отличие от московской — увеличенный до семи лет срок на проведение работ. Арендатору сначала дается два года на разработку проекта реставрации, и пять лет — на сами работы.
Инвесторы арендовали по программе «рубль за метр» в Петербурге восемь объектов, из них работы завершены только в двух — здании библиотеки Колобовых на улице Большая Зеленина и Александровских воротах Охтинских пороховых заводов. В Петербурге список зданий, которые планируют передать инвесторам по схеме «1 рубль за квадратный метр в год», можно посмотреть на сайте городского комитета имущественных отношений.
В других регионах условия льготной аренды не отличаются от столичных, но в них могут быть свои особенности. Например, в Томске по такой программе сдают под реставрацию деревянные дома.
Свои программы по аренде аварийных памятников на 49 лет также есть в Калининграде, Ярославле, Пскове, Пензе, Оренбурге, Екатеринбурге, Омске и Чите.
Станислав Бибик
партнер NF Group
Программа «Аренда за рубль» взаимовыгодна для всех участников рынка. С одной стороны, она способствует восстановлению исторических и культурных памятников, с другой — дает возможность инвесторам использовать эти объекты по низкой ставке после их реставрации. При этом здания, включенные в программу, могут находиться в центральных и востребованных районах и в другом случае могли бы предлагаться по очень высокой ставке.
Для инвесторов эта программа привлекательна тем, что позволяет вкладывать деньги в улучшение объекта, а не в аренду. Для города программа тоже выгодна, так как позволяет сохранять и развивать городское наследие без затрат из бюджета и потери права собственности на эти здания.
Детский сад и школа за рубль
В Москве с 2013 года действует программа «1 рубль за метр в год» для арендаторов объектов образования — частных школ и детских садов. Помещения разыгрывают на торгах, но на ремонт отводится меньше времени, чем на реставрацию зданий-памятников.
Если нужен капитальный ремонт, на него дается 18 месяцев.
Если нужна реконструкция, арендатору дается 3 года.
Если ремонт не требуется, то инвестор должен открыть школу или детский сад через 6 месяцев со дня заключения договора аренды.
Есть специальное условие: доля детей-москвичей в детском саду должна составлять не менее 80% от общего числа воспитанников, а в начальной и средней школе — не менее 50%. С соблюдением всех этих условий арендатор переходит на льготную ставку — 1 рубль за 1 квадратный метр общей площади объекта в год.
По такой схеме заключено 27 договоров, по которым инвесторы арендуют здания и помещения общей площадью 40,6 тысяч кв. м. Из них на льготную ставку перевели 22 объекта (33,8 тысячи кв. м). По подсчетам заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, за десять лет участники этой программы сэкономили более 3 млрд рублей.
Ближайшие аукционы по аренде за рубль для социальных объектов состоятся 21 марта, на них выставят здание на Флотской улице, 48А, площадью более 1,5 тыс. кв. м и 1-й Курьяновской улице, 49, площадью 326,8 кв. м.
Льготы для создания гостиниц
В 2022 году в Москве свой вариант программы «1 рубль за квадратный метр в год» разработали для гостиниц. Главное отличие от предыдущих программ — более короткий срок аренды — на 20 лет.
Победителю торгов нужно провести капремонт здания за 18 месяцев, но, если речь идет об объекте культурного наследия, на реставрационно-восстановительные работы дается 5 лет.
Среди специальных условий:
номерной фонд должен занимать не менее 75% общей площади сооружения,
гостиница должна пройти классификацию и получить категорию от трех до пяти звезд.
Эти условия выполнили первые арендаторы: на льготную ставку перевели дома на улице Зацепа, 27, где открыли Innova Hotel, и на Мироновской улице, 38. Экономию на аренде оценили в 25 млн рублей в год.
Валерия Дозорова
юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
На первый взгляд, получить по символической цене в аренду объект с уникальной историей и в интересном месте может казаться привлекательной возможностью. Но аварийное состояние объектов требует крупных инвестиций. В большинстве случаев проще построить здание с нуля, чем провести реставрационно-восстановительные работы. Кроме существенных затрат на восстановление и сложных административных процедур, инвестор может столкнуться с протестами градозащитников, если передаются объекты культурного наследия, которые находятся под пристальным вниманием неравнодушных граждан.
Все это в совокупности может повлечь за собой срыв сроков работ и, как итог, расторжение договора аренды и потерю инвестиций. Например, по прошедшим еще в 2022 году торгам по Конюшенному ведомству в Петербурге до сих пор ведутся судебные разбирательства по оспариванию их результатов. К проведению работ инвестор так и не приступил.
Другой важный аспект — это коммерческий потенциал объекта. В случае с реставрацией речь идет о долгосрочных инвестициях с большими стартовыми вложениями, и тут важно правильно спрогнозировать возможность и сроки выхода на окупаемость. А это далеко не всегда возможно.
Недвижимость за 1 рубль для малого и среднего бизнеса
В июне 2023 года в Московской области создали программу для поддержки малого и среднего бизнеса «Недвижимость за 1 рубль». Арендовать помещение предприниматели могут на 10 лет, а здание — на 15 лет. В условия аренды включено обязательство — отремонтировать объект за 1,5 года или реконструировать его за 3 года. После этого через пять лет у бизнеса появляется право преимущественного выкупа недвижимости.
Если износ объекта более 80%, стоимость аренды составляет 1 рубль за 1 кв. м в год, а если менее 80% — по ставке налога на имущество (2,2% от кадастровой стоимости).
Узнать, какие объекты предлагаются в аренду по этой программе, можно на инвестиционном портале Московской области.
Как МСП получить недвижимость без торгов
Нужно собрать необходимые документы (ЕГРЮЛ, устав, справки об отсутствии задолженности, копию бухгалтерской отчетности, сведения о среднесписочной численности персонала), выбрать объект и подать заявку на его получение можно через портал госуслуг Московской области.
Заявки рассматривают за 10 дней. По данным министерства имущественных отношений Московской области, в 2023 году по это программе заключили 155 договоров аренды. Заявленный объем инвестиций по проектам, которые намерены запустить в арендованной недвижимости, — более 800 млн рублей.
Как арендовать земелю за 1 рубль в год
В марте 2022 года в ответ на экономические санкции против России со стороны Европейского союза, США и других зарубежных стран появилась новая программа «Земля за 1 рубль» для инвестиционных проектов, направленных на импортозамещение. Она действует в Москве и Московской области.
Что входит в перечень импортозамещающих отраслей:
сельское хозяйство;
производство пищевых продуктов;
производство одежды;
производство химических веществ, продуктов и лекарств;
производство электроники и др.
Полный перечень подходящих ОКВЭД можно посмотреть в законе N 32/2022-ОЗ.
Для строительства новых производств в Москве и Подмосковье можно получить землю в аренду за 1 рубль в год на 3 года. Льготная ставка распространяется на весь срок действия договоров аренды. Если за 3 года завод построен и производство запущено, участок разрешат выкупить за 15% от кадастровой стоимости.
Чтобы арендовать земельный участок, нужно:
Подобрать участок на инвестиционном портале Москвы или инвестиционном портале Московской области.
Подать заявку в электронной форме на региональном портале Московской области или Москвы.
Подождать принятия решения властей по заявке. Рассмотреть заявку должны в течение 20 рабочих дней.
В 2023 году в Подмосковье 80 инвесторов получили участки для строительства новых производственных объектов по региональной программе «Земля за 1 рубль». Суммарный объем заявленных инвестиций по проектам в рамках этой программы превышает 63 млрд рублей.
Иллюстратор: Тата Малова
