Как узнать и снизить кадастровую стоимость недвижимости

Что такое кадастровая оценка

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую государство оценило здание, помещение, участок и любую другую недвижимость. В теории кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, то есть той, за которую можно продать квартиру, здание или землю. Но так бывает не всегда: часто она оказывается выше или ниже этой оценки. Это происходит из-за особенности кадастровой оценки.

В отличие от рыночной стоимости, когда оценщик для каждого конкретного объекта рассчитывает цену, по которой его можно продать, кадастровая стоимость рассчитывается массовым методом. На нее влияют:

местоположение,

год постройки (от него зависит степень износа),

материал стен,

площадь,

назначение.

Здания целиком оцениваются по затратам на их строительство.

В большинстве регионов России оценку проводят раз в четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года.

Государственная кадастровая оценка в 2023 году проводилась во всех городах и регионах России. Кадастровую стоимость пересматривали для зданий, объектов незавершенного строительства, нежилых помещений, квартир и машино-мест.

В Москве в результате последней оценки кадастровая стоимость жилья в среднем выросла на 21%, а торгово-офисной — снизилась на 3%. В Петербурге кадастровая стоимость в среднем увеличилась в 1,5 раза: нежилых помещений — примерно вдвое, жилых — на 87%. Чиновники объяснили резкий рост тем, что в пандемию переоценку в городе не проводили.

На что влияет кадастровая оценка

Кадастровая стоимость используется как база для расчета налога на имущество. В зависимости от типа объекта, региона и типа собственника отличается ставка налога, то есть процент от кадастровой стоимости, который нужно заплатить в бюджет. В каждом регионе власти устанавливают свой размер ставок, но Налоговый кодекс ограничивает их верхнюю планку, она не может превышать 2% от кадастровой стоимости.

Узнать размер ставок для конкретного региона, а также перечень налоговых льгот можно на сайте ФНС.

Налоги для физических лиц

Ставки налогов зачастую отличаются в зависимости от стоимости объекта. Например, в Москве сейчас действуют такие ставки налога на имущество физических лиц:

На квартиры стоимостью до 10 млн рублей, а также на гаражи и машино-места действует минимальная ставка налога в 0,1% от кадастра

При стоимости жилья до 20 млн рублей ставка повышается до 0,15%,

до 50 млн рублей — до 0,2%

до 300 млн рублей — до 0,3%

По любым объектам с кадастровой стоимостью выше этой суммы действует максимальная ставка в 2%.

В Петербурге ставки на гаражи — 0,3%. А ставки налога для жилья, так же как в Москве, отличаются в зависимости от стоимости:

За жилые дома стоимостью до 5 млн рублей и квартиры до 7 млн рублей — 0,5%

Дома до 10 млн рублей и квартиры до 20 млн рублей — 0,15%

Дома до 300 млн рублей — 0,25, а квартиры до 300 млн рублей — 0,2

Объекты любого назначения дороже 300 млн рублей — 2%

Налоги на недвижимость организаций

Ставки на коммерческую недвижимость, которая принадлежит компаниям, обычно выше, чем на квартиры и дома. Например, в Петербурге на 2024 год ставку налога на бизнес-центры и торговые комплексы сохранили на уровне последних двух лет — 1,5%. В Москве она установлена на уровне 2%.

Как правило, по такой ставке облагаются не все коммерческие здания и помещения, а те, которые отвечают определенным характеристикам. Обычно это площадь; за какие именно активы придется заплатить налог по кадастровой стоимости, определяет регион. Например, в Екатеринбурге и Тюмени налоги от кадастровой стоимости платят за торговые комплексы и бизнес-центры площадью от 5000 кв. м, в Москве и Петербурге порог существенно ниже — от 1000 кв. м.

В Москве 37,9 тысячи объектов включили в перечень нежилой недвижимости, для которой налог на имущество в 2024 году будет рассчитываться от кадастровой стоимости. Общая площадь этих объектов — 96,1 млн кв. м. Перечень целимом можно посмотреть на сайте московской мэрии. В Петербурге в такой список попали 5,4 тысячи зданий и помещений.

Физлица, то есть просто люди, платят налог на имущество раз в год. Налог за 2023 год нужно будет оплатить не позже 2 декабря 2024 года. Юрилица, то есть компании, платят налоги за свое имущество каждый квартал: за четвертый квартал 2023 года нужно заплатить налог не позже 28 февраля 2024 года.

Как узнать кадастровую стоимость

Проверить кадастровую стоимость своей недвижимости и сумму начисленных за нее налогов можно в личном кабинете на сайте налоговой. 

Для других объектов ее можно посмотреть на сайте Росреестра, где размещаются сведения из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Для этого нужно ввести в строку поиска кадастровый номер объекта.

Кадастровый номер объекта можно узнать в выписке из ЕГРН, ее можно заказать онлайн через портал госуслуг или лично обратившись в МФЦ. Кадастровый номер можно узнать также, не заказывая выписку, а указав адрес объекта в бесплатном сервисе Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Что делать, если кадастровая стоимость не устраивает

Кадастровую стоимость можно оспорить в двух случаях: когда она превышает рыночную или она была завышена из-за нарушения методики оценки. Оспорить оценку в сторону повышения не запрещено, но такие случаи встречаются редко.

Оспорить оценку можно, или подав документы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо в суд общей юрисдикции. Комиссии действуют или при органах региональной власти, или при государственных бюджетных учреждениях, например в Москве это ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», в Петербурге это СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».

Сейчас для снижения кадастровой стоимости обращаться сначала в комиссию не обязательно — можно сразу идти в суд. Но с 2026 года вступят в силу новые правила: станет обязательной подача заявления в комиссию при том государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Это учреждение должно будет решить, есть ли основания удовлетворить заявление или нет.

При подаче заявления для оспаривания оценки понадобятся:

Заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки. Оно составляется по определенной форме и должно содержать:

Шапку с указанием фамилии, имени и отчества председателя комиссии, на чье имя составляется заявление, и фамилии, имени и отчества и адреса заявителя.

Данные об объекте, кадастровая стоимость которого оспаривается: вид объекта, кадастровый номер, адрес.

Основание, на котором данный объект затрагивает права составителя заявления.

Основание для пересмотра результатов кадастровой стоимости.

Описание приложений к заявлению.

Дата и подпись с расшифровкой.

Две выписки из ЕГРН: о кадастровой стоимости объекта и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект.

Отчет об оценке рыночной стоимости. Его по заказу заявителя выполняет независимый оценщик.

Комиссия обязана рассмотреть заявление за 30 дней. Если она примет решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, сама отправит в Росреестр копию своего решения. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН. Отказ можно оспорить через суд.

Срок рассмотрения дела в суде не регламентирован, но на практике составляет от 3 до 24 месяцев, говорит партнер, руководитель по оценке активов Consul Group Александр Вереин. При рассмотрении требований в суде, как правило, назначается судебная экспертиза, которая проверяет отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, и в случае выявления нарушений рыночная стоимость определяется уже судебным экспертом. 

Как часто удается снизить кадастровую оценку

По статистике Росреестра за 2023 год, по всей России в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было подано 612 заявлений в отношении 1023 объектов. Из них принято к рассмотрению только 317. В итоге снизить кадастровую стоимость удалось в среднем на 15,3%, с 19 млрд до 16 млрд рублей.

Оспаривание в судах было более результативным. В прошлом году по всей стране в суды поступило 7879 исков в отношении 14,1 тысячи объектов. К концу года суды успели рассмотреть 3624 дела: требования истцов удовлетворены в отношении 3309 исков, 315 исков проиграны.

Суммарно суды снизили кадастровую стоимость объектов на 121,8 млрд рублей (37,8%). До оспаривания она составляла 321,6 млрд рублей, после — 199,9 млрд рублей.

Чем более обоснованно определена рыночная стоимость и чем более профессионально составлен отчет об оценке, тем больше шансов на положительное решение комиссии или удовлетворительный результат в суде. Однако если в случае с комиссией ее сотрудники несут ответственность за необоснованный отказ, то в рамках судебной процедуры эксперт практически ничем не ограничен и конечный результат зависит лишь от его компетенции и ангажированности. В целом по России практика складывается позитивно для добросовестных заявителей.

---

Иллюстратор: Тата Малова