Уроки «Пизанской башни» из Сан-Франциско: должны ли собственники платить за ремонт аварийных зданий
Небоскреб Millennium Tower, самое высокое здание в Сан-Франциско, через 15 лет после постройки накренился больше чем на полметра. За укрепление башни обязали платить собственников квартир в ней. Счета за ремонт доходят до 14 тысяч долларов. Кто должен будет платить в подобной ситуации, если она произойдет в России, — жители дома, застройщик или власти? Разобрались с юристами.
Небоскреб Millennium Tower, или «Башню тысячелетия», построили в Сан-Франциско в 2008 году. Проект обошелся застройщику в 350 млн долларов. Высота 58-этажной башни составила почти 200 метров. Но через несколько лет после ввода небоскреб начал наклоняться. Скорость наклона достигла почти 8 см в год, и к 2022 году башня наклонилась уже на 66 см.
О проблемах стало известно в 2015 году, когда фундамент Millennium Tower просел почти на 50 см, а сам небоскреб накренился примерно на 5 см. Жильцы подали коллективный иск на 500 млн долларов против застройщика, компании Millennium Partners. Застройщик утверждал, что в крене башни виновато строительство транспортного узла поблизости в 2010 году. Но позже выяснилось, что здание к этому времени просело уже на 25,4 см. К 2018 году просадка здания увеличилась до 46 см, наклон достиг 36 см.
В 2020 году начался ремонт небоскреба: его решили укрепить, забив вдоль здания 52 сваи. Стоимость работ оценивалась в 100 млн долларов, но в итоге составила на 20 млн долларов больше. В сентябре 2023 года ремонт небоскреба завершили, а жители Millennium Tower получили от застройщика счет на сумму 6,8 млн долларов, чтобы покрыть часть перерасхода средств на ремонт. Как минимум один из жителей получил счет на 14 тысяч долларов.
Может ли застройщик в России предъявить собственникам подобные счета за аварийный ремонт?
Дмитрий Некрестьянов
руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»
Могу предположить, что в штате Калифорния действует норма, по которой собственники должны нести расходы на содержание принадлежащего им имущества, и требования в целом законны.
Кто будет выплачивать сумму, зависит от нескольких факторов:
Был ли это срочный ремонт, или надо было получить предварительное согласие на расходы в общем порядке.
Была ли это вина застройщика, потому что, если это так, можно возложить расходы на него.
В России ситуация, когда за подобный ремонт должны платить собственники, тоже возможна, и она не зависит от вида недвижимости. Обязанность нести расходы на содержание и ремонт есть у всех собственников и квартир, и апартаментов. Но если ремонт плановый, решение о том, кто будет его оплачивать, принимается общим собранием собственников. В противном случае считается, что выполнившая работы компания действовала без поручения [собственников], и компенсации его затраты не подлежат.
Если же речь идет о неотложных и необходимых работах (как в случае с «падением» башни в Сан-Франциско), то даже без решения общего собрания собственники должны будут компенсировать расходы на ремонт. Обсуждаться будет только размер компенсации.
Екатерина Верле
соруководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ
Крайне маловероятно, что счет на устранение недостатков построенного жилого здания в России сразу попал бы напрямую к владельцу квартиры. Проектные и строительные компании, устраняющие недостатки, предъявляли бы свои расходы тому, с кем они заключили договоры. Это может быть публичное образование (например, город) или частное лицо (например, управляющая компания).
Финансировать ремонт жилого дома можно за счет регионального оператора капремонта. Или же можно потребовать возместить вред у тех, кто строил здание и участвовал в контроле за строительством, а также у саморегулируемых организаций и их национального объединения. В этом смысле собственники жилых помещений в России защищены от подобных непредвиденных финансовых трат, в отличие от владельцев других типов недвижимости.
Константин Бойцов
руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal
По действующему законодательству России государство не обязано ремонтировать многоквартирные дома и любые другие здания, которые не находятся в государственной или муниципальной собственности. По Жилищному кодексу, если многоквартирный дом признают аварийным, власти могут предъявить к собственникам помещений иск с требованием снести или реконструировать его за свой счет. Если суд встанет на сторону властей, но собственники не снесут здание, то помещения в нем и землю, на которой оно находится, могут изъять. При этом собственникам должны выплатить равноценное возмещение.
Другой путь — расселение многоквартирных аварийных домов по региональным программам.
Проще говоря:
В некоторых случаях собственникам действительно придется заплатить за ремонт дома, если он начал накреняться. Если дом жилой, больше шансов переложить расходы на государство. Если в ситуации виноват застройщик, есть шанс получить с него компенсацию.
Обложка: Davide Ragusa / Unsplash
