Эскроу-счета: что это и как они изменят рынок ИЖС
Частные покупатели смогут строить и покупать загородные дома с применением специальных счетов. Это сделает рынок индивидуального строительства более цивилизованным и привлечет новых клиентов. Но цены на дома могут вырасти.
Что случилось
В конце ноября 2023 года Госдума в первом чтении приняла два законопроекта о распространении эскроу-счетов на проекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Инициативы касаются домов, которые строятся вне территории коттеджных поселков. Второе чтение законопроектов запланировано на 27 февраля.
Строить загородную недвижимость с эскроу можно и сейчас, но эту практику используют только крупные девелоперы. В марте 2022 года на коттеджные поселки распространили действие закона о долевом строительстве. Застройщики таких проектов, если они привлекают деньги дольщиков, теперь обязаны использовать такую схему.
О возможности покупки частного дома с помощью специального счета знают только 16% россиян. По такой схеме пока строят шесть коттеджных поселков. Это, например, проекты «Самолета» и ФСК.
Из-за небольшого распространения доля кредитов на дома по договорам долевого участия (ДДУ) в общем объеме сделок ИЖС занимает не более 5%, отмечают в ВТБ. Большинство застройщиков загородного жилья продают его по другим схемам, например по договорам купли-продажи будущей вещи.
Суть изменений
Предлагается распространить использование специальных счетов на ИЖС не только в коттеджных поселках от девелоперов, но и на покупку любых индивидуальных домов, если соблюдается одно из условий:
при строительстве используется типовая проектная документация
домокомплекты российского производства
Законопроект распространяется также на строительство домов при заключении договора подряда. При этом открывать счета будет не обязательно, но девелоперы и клиенты могут воспользоваться таким правом.
Второй законопроект, который также принят в первом чтении, предлагает страховать на счетах до 10 млн рублей.
Как работает счет эскроу
Эскроу — это специальный счет в банке, который используют для безопасных расчетов. Его нужно открывать в том числе для покупки квартиры в новостройке. Покупатель переводит деньги в банк после регистрации ДДУ. Банк депонирует, то есть хранит деньги.
Девелопер строит дом с привлечением банковского кредита и получает деньги покупателей после достройки дома и регистрации собственности на квартиры. Если дом не достроят, то клиент получит свои деньги обратно, но не больше 10 млн рублей.
С лета 2019 года девелоперы по закону обязаны работать по этой схеме при привлечении денег дольщиков, покупающих квартиры. Сейчас по такой схеме строят 96% многоквартирных домов в России.
Что такое ИЖС
Индивидуальным жилищным строительством называют частные жилые дома. Это может быть и коттедж, дореволюционный дом или современный модульный дом. Согласно Градостроительному кодексу, объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание, у которого
не больше трех этажей над землей
высота не больше 20 метров
В состав ИЖС могут входить сопутствующие объекты, например сарай или баня. Для недвижимости до 500 кв. м нужно только уведомление о стройке, более 500 кв. м — разработка документации и проведение ее экспертизы.
В 2023 году в России построили 59 млн кв. м частных домов, это в полтора раза больше, чем в 2022 году, и на 8 млн кв. м больше, чем построили многоэтажек. Но во вводе ИЖС учитываются и те дома, которые были построены давно, но зарегистрированы в рамках дачной амнистии.
Ипотека на индивидуальные дома в ноябре 2023-го заняла 17,7% от общего объема выдачи ипотеки. По итогам 2022 года этот показатель составлял 11,2%, а в 2021-м — 7,2%. Доля ипотеки на строительство частных домов в ноябре составила 9,4%.
Как новый механизм поможет рынку
Снижение рисков
Основные опасения россиян относительно индивидуального строительства сейчас:
низкое качество недвижимости
несоблюдение сроков
завышение обещанной стоимости
Применение эскроу увеличит долю тех, кто готов строить дом с подрядчиками, в три раза: с 13% до 39% желающих иметь частный дом.
Внедрение эскроу в ИЖС — весомый шаг к цивилизованному развитию этого сегмента рынка в России, говорит управляющий директор бизнес-юнита «Самолета» «Дом» Иван Виноградов. Для покупателей это означает защиту денег и гарантии в виде третьей стороны — банка.
Схема исключает возможность остановки стройки из-за того, что у покупателя закончились деньги, говорят в Сбербанке. Это прозрачная и безопасная схема, которая снизит риски мошенничества.
Увеличение спроса
Подрядчики привлекут новых покупателей недвижимости, решат проблемы с финансированием, смогут развиваться, считает Виноградов. По его словам, благодаря законопроекту появится больше семей, которые смогут позволить себе жизнь вне плотной городской черты.
Увеличение доступности ипотеки
Покупка домов станет доступнее из-за роста предложения ипотеки в сегменте и снижения рисков, отмечают в банке «Дом.РФ». У банков повысится качество гарантий возврата ипотечного займа, также могут снизиться ставки по ипотеке на ИЖС. Об этом говорит руководитель подразделения «Развитие и продвижение продуктов» банка «Дом.РФ» Елена Пигасова. Это произойдет, потому что чем выше качество недвижимости в залоге у банка, тем ниже его риски и выше вероятность снижения ставки. «Механизм отвечает интересам всех участников рынка», — считают в банке.
Ранее в Минстрое допустили появление ипотеки под 1% на покупку частных домов с применением эскроу, а банк «Дом.РФ» уже запустил программу со сниженной ставкой.
В чем недочеты законопроектов
Риск недостатка инфраструктуры
Подрядчиков не обязывают строить школы, детсады, поликлиники, прогулочные зоны и детские площадки, отмечает директор юридического департамента «ФСК Family» группы ФСК Наталья Воронцова.
Сейчас законопроект стимулирует «очаговое несистемное развитие территорий», считает Иван Виноградов. В то же самое время кластерный принцип, который применяется на проектах «Самолет.Дом», не просто обеспечивает территорию всем необходимым, а нацелен на создание действительно гармоничной среды и возможностей для яркой жизни, поясняет он.
Рост цен
Подрядчики заложат в стоимость расходы на проценты банку и затраты на расширение штата сотрудников, говорит Наталья Воронцова. При этом в ВТБ не видят риска заметного подорожания загородного жилья при применении новой схемы.
После того как проектное финансирование стало обязательным для новых проектов многоквартирных домов, цены на недвижимость выросли, но не резко. Средняя стоимость 1 кв. м при покупке квартиры в новостройке в июне 2019-го составляла 69,7 тысячи рублей, а в декабре — уже 72,9 тысячи рублей. Так, за полгода цены на квартиры выросли почти на 5%. Об этом свидетельствуют данные «Сбериндекса».
Укрупнение рынка
Новые нормы отсеют гибкие в решениях небольшие компании, которые сейчас преобладают в секторе ИЖС, считает Наталья Воронцова. По ее словам, рынок захватят крупные компании-подрядчики, соответствующие требованиям законодательства и банков.
Отсутствие четких правил приемки домов
Необходимо, чтобы появилось независимое звено, контролирующее ход работ и качество недвижимости, иначе заказчик может «придираться» на этапе приемки, считает руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева. В ФСК предлагают определить четкий порядок приемки дома и перечень документов, при предъявлении которых подрядчик получит деньги.
Если покупатель расторг договор или подрядчик выполнил работы не полностью, можно предусмотреть оценку незавершенного проекта и возврат лишь части денег, считает Воронцова.
Проще говоря:
Эскроу — важный инструмент для развития рынка индивидуальных домов и перевода его в цивилизованное поле. Этот инструмент защитит деньги при покупке дома и привлечет новых клиентов.
Может появиться ипотека под низкую ставку, загородная недвижимость станет доступнее.
Использовать схему уже должны девелоперы коттеджных поселков, если они привлекают деньги от покупателей по ДДУ.
Покупка дома с подрядом при новых правилах может подорожать, хотя сделка станет более простой и прозрачной.
Обложка: «Самолет»
