Первичное жилье vs вторичное: сравниваем и выбираем
Какое жилье выгоднее брать в ипотеку — первичное или вторичное, какой вариант выгоднее и на какой можно получить скидки — разбираемся с экспертами.
Светлана Ильина
юрист по недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Галина Чигасова
эксперт компании Estate Liga по операциям с недвижимостью
Что такое первичное и вторичное жилье
Первичное жилье — это недвижимость, на которую еще никогда не оформляли право собственности. Чаще всего это квартиры в домах, которые еще не достроили или только-только сдали жильцам. Первичное жилье покупают напрямую у компании-застройщика.
Вторичное жилье покупают у его предыдущего владельца. На него зарегистрировано право собственности в Росреестре. Причем даже если в этой квартире никто никогда не жил, она все равно считается «вторичкой».
Первичное жилье
Преимущества
Новизна. не нужно снимать старую краску и обои, обновлять заржавевшие трубы и вывозить мебель прежних владельцев.
Акции. Купить квартиру в новостройке часто выгоднее, потому что застройщики часто предлагают скидки, а в банках можно оформить на новостройки льготную ипотеку.
Инфраструктура. Современные детские площадки, спортивные объекты, новые супермаркеты, школы, зоны отдыха и другие удобства.
Ликвидность. В новостройки выгодно инвестировать: они долго сохраняют товарный вид и не теряют в цене.
Недостатки
Сроки. Строительство нового дома может задержаться или вовсе заморозиться. Более выгодные варианты квартир продаются на ранних этапах — а это значит, квартиру придется ждать несколько месяцев или даже лет.
Шум от ремонта. Часто в новостройках продолжается ремонт: у соседей или в других домах жилого комплекса. Громкие звуки работ могут раздражать.
Недочеты. Иногда застройщик, чтобы быстрее сдать дом, многое делает некачественно и эти проблемы придется решать самостоятельно: плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, недоделанные коммуникации.
Как выбрать жилье в новостройке
Перед покупкой жилья в новостройке прежде всего нужно проверить компанию, которая строит дом. На сайте Наш.Дом.РФ посмотрите, какие объекты застройщика сданы вовремя, какие — с просрочкой. Ознакомьтесь с проектной документацией и разрешением на строительство. Перед покупкой также важно убедиться, что в отношении компании не ведется дело о банкротстве. Это можно проверить в Картотеке арбитражных дел по ИНН и наименованию застройщика.
Светлана Ильина
Обратите внимание на количество мест на парковке, транспортную доступность ЖК и наличие инфраструктуры. Проверьте экологию места расположения: нет ли рядом заводов, промзон, крупных трасс или свалок; есть ли в доступности зеленые парки и водоемы. Можно поискать в сети экологические карты, рейтинги районов вашего региона или заказать платную частную экспертизу.
Вторичное жилье
Преимущества
Быстрота. Можно сразу заселиться в квартиру и не ждать завершения строительства.
Логистика. При покупке вторичного жилья легче выбрать район, чтобы было удобно добираться до работы, учебы, детского сада ребенка и пр.
Возможность торга. Можно поторговаться с продавцом и сбить цену.
Ремонт. Чаще вторичное жилье продается с готовым ремонтом. Это позволяет сэкономить время, средства и силы на обустройство квартиры*.
* Готовый ремонт не всегда бывает качественным, и новым жильцам приходится его переделывать.
Недостатки
Коммуникации. Коммуникации во вторичном жилье бывают изношенными — это дополнительные траты на ремонт или замену.
Сделка. При покупке вторичного жилья нужна юридическая проверка истории квартиры, чтобы избежать возможных проблем с правами собственности. Это растягивает процесс оформления недвижимости.
Снижение стоимости. Вторичное жилье теряет ликвидность и дешевеет
на рынке быстрее, чем первичное. Поэтому «вторичка» — не лучший вариант для долгосрочного инвестирования.
Как выбрать жилье на вторичном рынке
Первое, что нужно сделать перед покупкой жилья на вторичном рынке, — обратиться за юридической проверкой истории жилья.
Светлана Ильина
В отношении продавца может быть открыто дело о банкротстве — тогда сделку признают недействительной, а квартиру заберут в пользу кредиторов. Или квартира досталась продавцу в наследство, а впоследствии выяснится, что есть и другие наследники, претендующие на жилье через суд.
Что еще нужно проверить при покупке «вторички»:
Документы на собственность. Если продавец не первый собственник, проверьте документы и от предыдущих владельцев.
Сроки владения недвижимостью. Если квартира была в собственности у продавца менее трех лет, возможно, он продает ее из-за шумных соседей, плохой проводки в доме, проблем с фундаментом и пр.
Соответствие планировки. Если в техническом паспорте планировка одна, а в квартире — другая, уточните стоимость узаконивания перепланировки или попросите снизить цену жилья.
Отсутствие долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту.
Первичное или вторичное жилье: что выбрать
Первичное жилье подойдет тем, кто хочет взять квартиру в ипотеку и готов ждать заселения. Еще «первичка» — хороший вариант для инвесторов, ведь стоимость квартиры в новостройке растет после окончания строительства дома. При покупке жилья на первичном рынке важно убедиться в благонадежности застройщика, проверить инфраструктуру и экологичность района.
Квартиры на вторичном рынке подойдут тем, кому важно переехать в новое жилье (или сдать его в аренду) как можно быстрее. При покупке часто можно поторговаться с продавцом и снизить стоимость. Однако вторичная недвижимость требует тщательной юридической проверки.
