Как платить по ипотеке, если платить нечем

Когда берешь кредит, обычно уверен, что проблем с выплатой не возникнет. Но бывает, что все идет не по плану, и платить по кредиту становится просто нечем. Из любой ситуации есть выход. Рассказываем, что делать, если закончились деньги, а ипотека осталась. 

Эксперты: 

Что произойдет, если нарушил сроки выплаты? 

У всех нас дела, поэтому в суете о выплате можно просто забыть. Банки тоже это понимают. Поэтому обычно просрочка до 5 дней — не страшно. Обычно — но не всегда, лучше изучить ваш договор: возможно, пени начисляют с первого дня просрочки. 

Сотрудник может позвонить заемщику и напомнить о задолженности. После 5 дней, как правило, все становится жестче. 

Что происходит дальше после 5 дней неуплаты:

Банк начисляет штрафы и пени в размере, указанном в ипотечном договоре. В среднем 0,1%–3% в день от суммы задолженности, уточняет Кристина Малхасян, основатель АН KriSmaS City, президент Ассоциации ипотечных брокеров.

Шлет предупредительные письма и звонит — каждый день.

Ипотеку передают в работу коллекторскому агентству, если заемщик не откликается три месяца. Но это происходит крайне редко, и чаще всего переходят к следующему этапу.

Банк подает в суд, чтобы продать ипотечную квартиру и погасить долг — по истечении трех месяцев просрочки.

До решения суда заемщик еще может погасить долг. Но при выигрыше дела банк передаст его в Федеральную службу судебных приставов. Сначала судебные исполнители попытаются списать долг с банковских счетов заемщика. Если так не получится, недвижимость выставят на аукцион — через Росимущество или его подрядчика. Если покупатель не найдется, квартира отойдет кредитору, который сможет ее продать. Кстати, если стоимость квартиры, по которой ее продали с торгов, или цена, по которой ее забрал банк, окажется выше долга, заемщику выплатят разницу.

На каждом из этих этапов заемщик может погасить долг полностью — и тогда жилье никто не отнимет.

Просрочка кредита на месяц — уже не очень хорошо. Она подпортит кредитную историю. Чего уж говорить про то, что после суда можно потерять всю квартиру. Но есть нюанс.

«Если вносить не весь платеж, а его часть, шансы банка выиграть суд снижаются: заемщик платит, пусть и сколько может — в жизни бывают разные ситуации. Если от клиента поступают хотя какие-то платежи по ипотеке, даже 500–1000 рублей, то суд, скорее всего, встанет на его сторону», — говорит Кристина Малхасян, основатель АН KriSmaS City, президент Ассоциации ипотечных брокеров.

В каких случаях можно не платить?

А вообще можно не нарываться на штрафы и не платить законно. 

Для начала нужно внимательно прочитать ипотечный договор. Особенно раздел с обязанностями, сроками платежей и действиями банка при их невыполнении. Если оформляли в банке договор страхования ипотечной недвижимости, уточните в компании, можно ли считать ваш случай страховым.

В любом случае поскорее сообщите банку, что у вас возникли проблемы с выплатой. Там обычно идут навстречу в следующих случаях, перечисляет Юлия Маркина, ипотечный брокер агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»:

Если потеряли работу или часть заработка

Но есть условия:

Предприятие, на котором вы работали, закрылось

Вас сократили

Пришлось уволиться из-за проблем со здоровьем

Потеряли более 30% от дохода

Если вы уволены по своему желанию или за проступок, банк не поможет.

Если серьезно заболели или потеряли трудоспособность

Еще одна уважительная причина — болезнь близкого члена семьи, на лечение которого нужно много денег. 

Если расторгли брак, и доход резко упал

Если забрали в армию

Если произошла чрезвычайная ситуация, которая повлияла на платежеспособность.

Например, крупный материальный ущерб имуществу. При этом если ЧП случилось с ипотечной квартирой, все покроет страховая компания.

Что может предложить банк, если нечем выплачивать ипотеку? 

Взять ипотечные каникулы

Это самый простой способ. Но у каникул есть ограничения — сумма займа не более 15 миллионов, шесть месяцев, только один раз за все время. А еще жилье, взятое в кредит, должно быть единственным для заемщика.

В этот период можно платить меньше или не платить совсем. Срок кредита увеличивается на срок каникул. 

Изменить условия по кредиту

Это называется реструктуризацией. Например, можно временно уменьшить размер выплат — некоторое время отдавать только проценты. Или сократить на все время, но при этом увеличить срок выплат.

У этого есть один большой минус: ухудшится кредитная история. Она отрицательно влияет на получение новых кредитов, трудоустройство, взаимодействие со страховыми компаниями.

Рефинансировать ипотеку в другой банк

Другой вариант — взять кредит в другом банке на более выгодных условиях. Например, с увеличением срока кредита более чем на три года, поскольку ипотеку одобряют в соответствии с требованиями банков и возвратом заемщика.. Плюс: сниженный ежемесячный платеж. Минус: большая переплата. Со временем схему платежа можно поменять.

Однако чтобы это сделать, должна быть хорошая кредитная история без текущих просрочек. Иначе другой банк не одобрит кредит.

А можно ли решить вопрос без банка?

Да, и есть четыре варианта.

Продать ипотечную квартиру

Часть людей берут квартиру в ипотеку, начинают выплачивать, а потом продают по выгодной цене — и даже зарабатывают. И это абсолютно законно согласно статье 346 ГК РФ. Чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо получить согласие на продажу недвижимости от банка.

Сдать квартиру в аренду

Это еще более популярный способ. В отличие от продажи, здесь ничье согласие не нужно. Квартиры — это собственность клиента, а своим имуществом он может распоряжаться как хочет. 

Признать себя банкротом

После этого все долги спишут. Начать процедуру может любой россиянин, который набрал долгов на сумму больше 500 тысяч рублей, не платит более трех месяцев и никак не может погасить задолженность. Если сумма долга превышает 500 тысяч рублей, заемщик должен в течение месяца обратиться в судебные органы. А еще, если так решит суд, во время процедуры банкротства не получится уехать за границу. Но главная проблема — в течение пяти лет нельзя оформлять новые кредиты.

Применить страховку

Страховка спасает от многих проблем. Если вы лишились дохода и больше не можете рассчитываться за ипотеку, некоторое время может платить страховая компания. Страховку следует сделать после одобрения ипотеки, но до заключения ипотечного договора.

Как не доводить до такой ситуации? 

Ипотека — это серьезно и надолго. Поэтому нужно тщательно проанализировать свою финансовую ситуацию. Прогнозировать худшие сценарии. Оценивать, посилен ли вам размер ежемесячного платежа на длинной дистанции.

Точно не стоит брать кредит или занимать деньги на первоначальный взнос. Это значит, что в будущем у вас может случиться так же и с ежемесячными выплатами. К тому же кредиты и долги все равно придется возвращать. А это дополнительная финансовая нагрузка. Нужно взвесить, как обстоят дела на работе: не обанкротится ли ваша компания, сможете ли вы быстро найти новую работу. И только потом брать ипотеку. 

«Специалисты советуют, помимо первоначального взноса, иметь и подушку безопасности — сумму, равную выплатам по ипотеке за полгода. Она как раз и должна пригодиться в случае жизненного форс-мажора», — говорит Мария Румянцева, руководитель агентства Sample.

Также эксперты рекомендуют направлять на погашение ипотеки не более 50% чистого дохода семьи. 

---

Обложка: Andrew Neel / Pexels