Кабала, должники-дворяне, квазиипотека и субсидии: как развивалась история ипотеки в России

В этом году ипотечный рынок России обновит исторический максимум, будет выдано 1,9 млн кредитов на 7,5 трлн рублей. Принято считать, что ипотека в России появилась в конце 1990-х. Но на самом деле финансовые инструменты покупки и залога недвижимости существуют много столетий. Рассказываем, как развивалась ипотека: от Древней Руси до современности.

Как все начиналось: Рюриковичи и хаос. Первые примеры ипотеки и реформы Ивана Грозного

Романовы XVII–XVIII веков: унификация и знакомые инструменты. Первые прообразы ипотечных банков

Романовы XIX–XX веков: золотой век ипотеки. Должники-дворяне и развитие частных банков

СССР и новая Россия: от пережитка капитализма до квазиипотеки

Наше время: государственное регулирование и рынок

Заклад земли в долг возник в России одновременно с правом частной собственности на эту землю, то есть приблизительно в IX веке. Но на протяжении как минимум нескольких столетий процедуры существовали без какого-либо законодательного оформления на федеральном уровне.

Ипотека — это не только покупка недвижимости в кредит, но и в целом финансовые инструменты, которые сама недвижимость предоставляет. Долгое время в России ипотека существовала именно как возможность получать деньги под залог земли. При этом видом залога был заклад земли — то есть ее передача кредитору.

Сам термин «ипотека» в России появился только в 1860-е годы, его заимствовали из французского и германского права.

Не существовало даже единой терминологии. Должники указывали, что они «заложили» свое имущество, «закабалили <…> с сабою поруки место», «подписали <…> в вере вотчину свою», «в тех денгах ввел <…> свою землю»  или «подписал закладом свое владенье». В целом все это значило одно и то же: кредит за землю. Кредиты могли быть не только денежными, но и натуральными: сохранились документы, по которым имуществом обеспечивали покупку соли или дров. Также известна ситуация, когда мужчина заложил свое имение на случай, если его жена умрет, не родив детей, а ему придется возвращать ее приданое.

Первой попыткой навести порядок в этой области и хоть как-то ее унифицировать для всей страны считается указ Ивана Грозного от 1558 года — источник залогового права на Руси. При этом указ царя работал на облегчение бремени заемщиков. 

Как залог работал до указа Ивана Грозного:

Как правило, если человек хотел получить деньги под залог своей земли, он передавал ее в пользование кредитору. Проценты за использование кредита обычно составляли 20% годовых. Заемщик получал землю обратно только после полной выплаты долга.

Как Грозный изменил правила:

Пять лет после оформления кредита заемщики могли не платить проценты. Выкуп земли за это время происходил равными долями. Уже после первого платежа заемщику возвращали землю в пользование. Если человек не возвращал деньги за пять лет, то дальше начинала действовать ставка в 10% годовых. Через год после принятия указа эти условия распространили на займы, полученные под обеспечение землей, то есть те, когда кредитор не получал недвижимость в пользование.

Дальнейшего развития ипотечное законодательство при Рюриковичах не получило: династия прервалась, наступило Смутное время, и некоторое время государство было занято другими делами.

Придя к власти, Романовы вернулись к регулированию частных операций с землей. В 1643 году, то есть через 30 лет после начала царствования, они ввели ограничения на сделки между русскими людьми и инородцами: власть запретила гражданам страны закладывать немцам свои дворы «на Москве в Китае, и в Белом городе, и за городом в слободах». Также начиная с 20-х годов XVII века неоднократно издавались указы, запрещавшие посадским людям, то есть торговцам и ремесленникам, закладывать недвижимость монастырям.

В это время формируются финансовые инструменты, которые знакомы в наше время каждому человеку, который сталкивался с ипотекой. К примеру, если залогодатель не погасил долг до своей смерти, задолженность переходила по наследству к его родственникам. 

Другой пример — «договоры об очистке», когда в документы, подтверждающие покупку, продажу, обмен или дарение собственности, добавляли специальный пункт. Он гарантировал, что в случае предъявления претензий со стороны третьих лиц бывший владелец имущества будет его «очищать». Типичная оговорка звучала так: «А тот двор у нас не заложен ни в чем, ни в кабалах, ни в посилных, ни в каких крепостях, ни по душе не дан. И выляжет на тот двор кабала или посилная, или иная какая крепость, и нам тот двор очищати, а убытка не довести». В переводе на современный русский это означает: если после покупки недвижимости выяснится, что она заложена, прежний владелец обязан полностью выплатить этот залог.

Унификация законов в сфере недвижимого имущества была неизбежна: приближался абсолютизм, и власть все охотнее вмешивалась в процессы, на которые раньше закрывала глаза. Ипотечному праву уделили особое внимание в Соборном уложении 1649 года — главном кодексе России того времени. В нем описали нормы заклада недвижимости («вотчинных земель»), процедуру залога и варианты отношений между закладчиками и теми, кто дает ссуду. Отдельно отмечалось, что срок ссуды не должен превышать 40 лет, а договоры, заключенные в состоянии опьянения, с применением насилия или обмана, считаются недействительными.

Именно Соборное уложение 1649 года положило начало законодательному оформлению ипотеки в России, отмечает историк Наталья Проскурякова в своем монументальном труде «Ипотека в Российской империи». Царя Алексея Михайловича Романова, который подписал уложение, историк называет «отцом российской ипотеки». 

Кроме того, Алексей Михайлович разрешил получать ссуды под земли, полученные за службу, а его дочь Софья Алексеевна издала закон, по которому обеспечивать залог можно было любым имуществом, в том числе и крепостными.

Первые прообразы ипотечных банков

В то же время к ростовщикам — это люди, которые давали деньги в долг под процент — власть относилась строго негативно, называя их «грабителями и губителями дворянства». Правители делали все возможное, чтобы защитить высшее сословие от кредиторов. 

Например, в 1754 году Елизавета Петровна ограничила ставку ростовщиков 6% годовых. Если же ростовщик требовал больше, ему грозила конфискация имущества. Минимальная ставка действовала не только на займы под залог земли, но и под залог других ценностей, например алмазов, жемчуга. Также императрица организовала Дворянский заемный банк: государство стремилось стать основным кредитором дворянства, чтобы создать для последних щадящие условия.

По времени это совпало с регулированием ипотечной сферы в Европе, где государства в конце XVIII века также стали ужесточать процесс выдачи кредитов. В немецких княжествах и Австрии создали ипотечные книги — единый реестр, в котором фиксировались все земли, обремененные залогом, — а во Франции подобные операции разрешили одному специализированному банку Crédit Foncier de France (фр. «Земельный кредит Франции»).

Однако первый государственный институт, связанный с ипотекой, стал провалом: капиталы Дворянского заемного банка оказались замороженными в бесконечно пролонгируемых ссудах. Банк ликвидировали в 1786 году, но он стал важной вехой в развитии ипотечного законодательства России. 

Екатерина II на основе Дворянского заемного банка организовала новый — Государственный заемный банк. Императрица увеличила капитал банка за счет государственных денег, тем самым погасив старые долги, продлила срок ссуд с 8 лет до 15 лет и увеличила их размер с 10 тысяч до 15 тысяч рублей. 

Кроме государственного банка, ипотечные операции проводились в других кредитных учреждениях страны. Самые распространенные из них — сохранные казны, по сути это прообраз сегодняшних банков, они выдавали кредиты под залог имений и крепостных. На сохранные казны приходилось около 80–90% ссуд, которые выдавали в России. Максимальный срок кредитования в 1830-х годах составлял солидные 37 лет. Кроме них, существовали другие формы кредитных организаций: приказы общественного призрения, которые тратили заработанные на ссудах деньги на благотворительность, и губернские дворянские казны, которые принадлежали дворянам. Таким образом, проблем с институтами и механизмами распределения средств не существовало. Проблемы были в том, что дворяне не желали платить по счетам.

Должники-дворяне 

После смерти Петра I каждый последующий правитель делал все возможное, чтобы защитить дворянство — основной источник легитимности своей власти. Поэтому ссуды раздавали охотно, а вот взымать деньги силой было запрещено: собственность на землю считалась священной и неприкосновенной. Поэтому дворяне рассматривали кредиты из государственных банков как своего рода пособие или пенсию и всерьез к ним не относились. 

Результат такой политики несложно предсказать: долги пухли, и ситуация становилась все хуже. Ha 1859 год в Гocyдapcтвeннoм бaнкe и Coxpaнныx кaзнax былo зaлoжeнo бoлee 7 миллионов кpecтьян, это 65% от всех крепостных империи на тот момент. А oбщaя зaдoлжeннocть пoмeщикoв дoшлa дo 425 млн рублей — по ценам того времени это примерно 9,5 млн тягловых лошадей или почти 7 млн тонн пшеничной муки.

Нужен был стимул к переменам, и таким стимулом стали реформы Александра II. В 1859 году он полностью запретил ссужать деньги под залог недвижимости, тем самым оставив дворян без привычной пенсии. Правда, уже через два года в указ пришлось вносить поправки: кpecтьянaм, ocвoбoждeнным oт кpeпocтнoй зaвиcимocти, нужны были кредиты для пoкyпки зeмли. Поэтому гocyдapcтво предоставило бoлee 20 млн бывших кpeпocтныx ccyды в paзмepe 80% oт cтoимocти участка, который они планировали купить. Но жизнь дворян от этого легче не стала.

Развитие частных банков

Именно после отмены крепостного права в 1861 году в России начала активно складываться система ипотечного кредитования, а период до начала ХХ века исследователи называют золотым веком ипотеки. Тогда стали появляться частные акционерные ипотечные банки, куда разорившиеся помещики массово закладывали свое имущество. 

Параллельно государство на регулярной основе выпускает нормативные акты, чтобы упорядочить деятельность кредитных учреждений: стремительно формирующаяся отрасль нуждалась в государственном регулировании.

К 1915 году в России сформировалась развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, обеспеченная законодательно и блестяще по меркам своего времени организованная. Было выдано 508 тысяч ссуд на общую сумму 3,322 млрд рублей. В обращении ходили ипотечные ценные бумаги — выплаты по ним производятся из денег, которые собирали в рамках выплат по ипотечным кредитам, сейчас такие бумаги тоже в ходу. К 1 января 1912 года общая стоимость ипотечных ценных бумаг, номинированных в рублях, составила 4,65 млрд рублей. Банковская система империи насчитывала 21 земельный банк, Гocyдapcтвeнный Крестьянский поземельный банк, Двopянcкий бaнк, оcoбый отдeл Гocyдapcтвeннoгo Двopянcкoгo бaнкa и 18 частных банков. 

А потом произошла революция.

Новое государство национализировало все имеющиеся земли, параллельно выпустив декрет «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ», который упразднил существовавшую банковскую систему. И заодно отменило институт частной собственности. Брать и выдавать кредиты в таких условиях было невозможно, поэтому слово «ипотека» практически исчезло из обихода на следующие 70 лет.

В конце 1950-х годов Главное управление государственного строительства предложило создать Национальную ассоциацию участников ипотечного рынка: это было необходимо, чтобы финансировать бурное строительство жилья. Но поскольку жилищное строительство в СССР отказывались считать частью рыночных отношений, а сам термин «ипотека» был буржуазным и не соответствовал идеологии государства (в советских словарях ипотеку прямо называли «пережитком капитализма»), власти предложение отклонили. 

Квазиипотека в СССР 

В то же время в социалистическом государстве существовали отдельные элементы, которые свойственны современной ипотечной системе кредитования. Например, в 1920-е годы Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства кредитовал жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), в которые самостоятельно объединялись люди. Максимальная ставка по кредитам не превышала 1%, а размер ссуды составлял до 90% от стоимости строительства. То есть, по сути, минимальный первоначальный взнос составлял 10%. Кредит под каменный дом давали на 60 лет, под деревянный — на 45 лет. 

Но вскоре власти сообразили, что это все слишком напоминает возвращение частной собственности, и свернули программу. Все жилищно-строительные кооперативы признали вредными и в 1937 году ликвидировали, а построенные по программе дома перевели в государственную собственность.

В 1950-е годы процесс урбанизации ускорился — с 1939 по 1959 год городское население СССР увеличилось в 3,7 раза, а доля горожан выросла с 16 до 32%. В городах возник кризис жилья, и, чтобы справиться с ним, в 1958 году власти вернули ЖСК. 

Условия стали хуже, чем в 1920-е годы: теперь кредитовали на 60–70% от стоимости жилья, на погашение кредита давали 15 лет. Проценты по квартире составляли 2,7% годовых, под строительство жилого дома ставка варьировалась от 1% до 2,7% годовых. Однако такой кредит лишал шанса на бесплатную квартиру от государства и далеко не у всех были нужные 30–40% первоначального взноса. Поэтому доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства в СССР не превышала 7–8%.

Новая ипотека: 1990-е

Ипотечные сделки стали возрождаться после распада СССР. Уже в начале 1990-х годов некоторые российские банки предоставляли квазиипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте. Получается, что эти условия были хуже, чем при Иване Грозном, когда кредиты давали на 5 лет под 10%.

По-настоящему ипотека вернулась в 1997 году, когда власть создала Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (в 2018 году его переименовали в «Дом.РФ»). Год спустя в стране появился Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что также увеличило доступность кредитов на покупку жилья. За первый год действия программы отечественные банки выдали 150 ипотечных сертификатов по ставке 10%, правда, ипотечные кредиты все еще выдавались только в валюте.

Следующей вехой стал Жилищный кодекс, принятый в 2005 году. Согласно ему, с 2006-го кредитные организации стали отчитываться перед Банком России о предоставленных ипотечных жилищных кредитах. Параллельно росла российская экономика, у банков крепла уверенность в будущем, и на рынке ипотеки началась серьезная конкуренция. 

Все это привело к тому, что 1 января 2006 года средневзвешенная ставка по ипотеке в валюте составляла уже всего 11,8%, а в рублях — 14,9%. Ставки на покупку первичного жилья снижались до лета 2008 года: 10,8% годовых в валюте и 12,4% в рублях. Мировой финансовый кризис 2008 года ожидаемо поднял ставки, но затем рынок стабилизировался. Если в 2006 году процент сделок с использованием ипотечного кредитования составлял 9,5%, то в 2011 году он вырос до 17,6%, а в 2012-м — до 20%. 

Рост ипотеки продолжился. В августе 2019 года 43,5% долгов россиян приходилось на жилищные кредиты. В 2020 году показатель вырос до 45,2%, а летом 2022 года, впервые в истории, он пробил 50%. Отчасти это было связано с предыдущими годами, когда рынок стабильно рос, но главную роль сыграла программа льготной ипотеки с господдержкой, которая появилась в 2020 году в качестве меры поддержки стройотрасли — последняя сильно пострадала от коронавируса. 

Подобная программа уже действовала в России в 2015–2016 годах: ее ввели после резкого повышения ключевой ставки в декабре 2014 года до 17%. Но тогда государство субсидировало ставку по ипотеке только до 12%. 

Ключевая ставка Банка России — это минимальный процент, под который коммерческие банки могут взять кредит у Центробанка. То есть если банки получают деньги от ЦБ по ставке 10%, то кредиты они обязательно будут выдавать с наценкой, иначе не выжить. 

В новой льготной ипотеке первоначально государство субсидировало ставки до 6,5%. Но с тех пор условия программы не раз менялись, а сама она продлевалась. Были также запущены программы семейной ипотеки, ипотеки для IT-специалистов и другие. Подавляющее большинство из них распространяется только на новостройки.

В 2022 году на рынке также появились программы кредитования со сниженной ставкой по ипотеке — вплоть до 0,1%, — которые субсидировали крупные застройщики. А заявку на кредит стало можно отправить онлайн. Низкие проценты, онлайн-доступность — все это, конечно, влияло на популярность ипотеки. Однако Центробанк выступил против такого подхода и установил ограничения, в результате чего ставка в подобных программах выросла до 1–3%. 

Госрегулирование ипотечного рынка

Сейчас система ипотечного кредитования в России напрямую зависит от государственной политики и состояния отечественной экономики, что делает этот институт относительно несамостоятельным. В этом «заключается основное отличие российского рынка ипотечного кредитования от ипотечных систем стран с развитой рыночной экономикой», отмечают исследователи вопроса. 

Поэтому несмотря на то, что в 2023 году ЦБ уже несколько раз повысил ключевую ставку и вслед за ней выросли рыночные ипотечные ставки, спрос на ипотеку не угасает — за счет льготных ипотечных программ. Например, в сентябре 2023 года на льготные ипотечные программы пришлось 67% от всех выданных ипотечных кредитов. Всего за месяц выдачи ипотеки достигли 955 млрд рублей — это абсолютный рекорд за всю историю рынка.

Руководство ЦБ за последний год не раз заявляло, что ипотечное кредитование растет слишком высокими темпами и на рынке назревает пузырь. То есть существует риск, что взятые ипотечные кредиты не будут погашены. Для регулирования спроса регулятор в сентябре повысил минимальный первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20%. В следующем году он может вырасти до 30%. А с 1 октября ЦБ повысил надбавки при выдаче кредитов слишком закредитованным заемщикам — это значит, что банкам теперь невыгодно выдавать ипотеку таким покупателям. В итоге в октябре за счет ограничений ЦБ объем выдачи ипотеки снизился на 19% к сентябрю.

Из-за всех этих мер до конца года выдача ипотеки по рынку снизится на 25–30% относительно среднемесячных показателей 2023 года. Но по итогам года выдача ипотеки обновит исторический максимум. Прогнозируется, что всего будет выдано 1,9 млн кредитов на 7,5 трлн рублей.

---

Иллюстратор: Тата Малова