Что такое mixed use девелопмент и какие у него перспективы
На обложке: квартал Аделаиды, возведённый по принципам mixed use
Mixed use development (англ. «застройка смешанного назначения») — это архитектурная концепция, при которой здание, комплекс или квартал соединяет в себе помещения с разным функционалом. Например, в одном здании находятся жилье, офисы, торговые помещения, развлекательные и спортивные объекты, образовательные учреждения и рестораны. Такие проекты могут быть построены с нуля, находиться в реконструированных старых зданиях или совмещать в себе и то и другое. Известные примеры mixed use девелопмента в России это бизнес-центр и символ столицы «Москва-Сити, бывшая промзона, полуостров «ЗИЛ» и культурно-деловое пространство в гавани Невы «Порт».
Застройка смешанного назначения — это скорее традиционный, чем инновационный путь градостроительства. Первым примером mixed use девелопмента можно считать древнеримский рынок Траяна, построенный в начале II века. Это шестиэтажное здание, в котором кроме магазинов располагались квартиры.
С появлением автомобилей и развитием общественного транспорта подход к планированию городов изменился: преодолевать большие расстояния стало проще, поэтому жилые кварталы стали отделять от предприятий и коммерции.
К концу XX века градостроители снова вернулись к концепции mixed use. Она позволяет уменьшить дневную миграцию людей на работу и домой, что в конечном счете сокращает пробки и снижает объем выхлопных газов.
Во время пандемии COVID-19 участники рынка опасались, что проекты mixed use снова уйдут с рынка из-за падения посещаемости ресторанов и магазинов, особенно в деловых кварталах. Но после пандемии проекты со смешанным функционалом, наоборот, стали еще популярнее.
При перепрофилировании офисов и торговых центров девелоперы в Европе в 51% случаев выбирают проекты mixed use, следует из данных PwC. Опрошенные аналитиками эксперты ожидают, что в ближайшие пять лет этот тренд сохранится.
Преимущества mixed use проектов
Главный архитектор SDG design Константин Пономарев выделяет два основных преимущества смешанных проектов:
диверсификация рисков для девелопера и инвесторов — риски распределяются между разными форматами бизнеса и если один прогорит, его перекроет другой. Например, из невыгодного коворкинга всегда можно сделать спортзал
привлекательность для клиентов — люди ценят удобство, поэтому им нравится, когда услуги собраны в одном месте
Сложности mixed use проектов
Основная сложность смешанных проектов вытекает из их преимущества: проект должен быть привлекательным и удобным для разных аудиторий — бизнеса, коммерции, общепита, жителей.
«Реализация mixed use также может представлять риски: сложность управления, потребность в интеграции различных услуг и возможные проблемы с парковкой и трафиком. Важно учитывать, что комфорт в таких местах зависит от качественного планирования и дизайна», — считает Пономарев.
Примеры известных mixed use проектов в мире
Нью-Йорк, США — район на Манхэттене, где раньше находились железнодорожные пути для товарных поездов. Проект включает офисные здания, гостиницу, апартаменты, торговый центр, общественную школу и открытые общественные пространства площадью около 50 тысяч квадратных метров. Первая очередь района была завершена в 2019 году, полностью завершить проект планировали к 2024-му, но из-за пандемии сроки пришлось сдвинуть.
Варшава, Польша — редевелопмент разрушенного и заброшенного района бывших Варшавских пивоваренных заводов. Реконструкция продолжалась семь лет, проект завершили в 2021 году. Квартал включает офисы общей площадью около 50 тысяч квадратных метров, более 1 тысячи квартир на продажу и в аренду, клинику эстетической медицины, зону с ресторанами и развлечениями и общественные пространства на свежем воздухе.
Сингапур — комплекс из торгового центра, двух офисных башен и башни с апартаментами, построенный на месте снесенного торгового центра. Проект был открыт в 2019 году, а в 2021 году в него добавили 100-метровый подземный проход из торгового центра к станции метро и некоторым достопримечательностям района.
Изображения: обложка — Woods Bagot, 1 — Hudson Yards / Related-Oxford, 2 — JEMS Architekci, 3 — Woods Bagot.
